+A
A-
الأحد 05 يونيو 2016
رغم تراجع سوقي العقارات السكنية والمكاتب
قطاع تجارة التجزئة في البحرين يحافظ على قوة أدائه
المنامة - كلاتونز: على الرغم من استمرار تراجع سوقي العقارات السكنية والمكاتب في البحرين على خلفية التباطؤ الاقتصادي، يحافظ قطاع البيع بالتجزئة على أدائه المتميز حيث لاتزال الإيجارات مستقرة في جميع أسواق المنامة الرئيسة خلال الربع الأول من العام 2016، وذلك وفق أحدث تقارير شركة “كلاتونز” المتخصصة عالمياً في مجال الاستشارات العقارية.
ويظهر تقرير “آفاق سوق العقارات في البحرين لفترة ربيع 2016” أن سوق التجزئة في منطقة السيف لا يزال يحقق أعلى قيمة للإيجار بمعدل 12.5 دينار لكل متر مربع، ما يمثل زيادة بنسبة 4 % خلال فترة 12 شهراً قبل الربع الأول من العام 2015.
وتتبعها جزر الأمواج التي شهدت زيادة بمعدل الإيجارات بنسبة 33 % منذ الربع الأول من العام 2015، لتصل إلى 12 ديناراً لكل متر مربع في الربع الأول من العام 2016، لكن التقرير يبيّن أن المشهد العام للإيجارات المستقرة يشير إلى أن السوق قد يكون على وشك تحقيق التوازن بين معدلي العرض والطلب، مع انخفاض معدل دخول اللاعبين الجدد إلى السوق.
وفي هذا السياق، قال رئيس كلاتونز في البحرين هاري جودسون ويكس “نلاحظ استمرار الطلب على مساحات التجزئة في البحرين حيث لا تزال الميزانيات مستقرة عند معدل 12 ديناراً لكل متر مربع، ولكن إذا ما استمر تفوق العرض على الطلب، فمن المرجح أن تهبط الإيجارات الرئيسة.
كما ستتأثر الإيجارات بالتباطؤ الاقتصادي العام الذي تواجهه المملكة والذي من المرجح أن يتسبب بزيادة الضغط على الإيجارات نحو مزيد من الهبوط مع استقرار الطلب هذا العام”.
وأضاف ويكس: “لا يزال يُنظر إلى قطاع التجزئة في البحرين على أنه جاذب رئيس لأنشطة التجزئة والضيافة بالنسبة للمملكة العربية السعودية، حيث يشكل العدد الكبير للسياح خلال عطلة نهاية الأسبوع مصدر استقطاب رئيس لتجار التجزئة المحليين والعالميين. وتصب الحكومة تركيزها على اعتماد استراتيجية تجذب السياح من أصحاب الدخل المرتفع، ويتجلى ذلك في زيادة عدد الفنادق من فئة الخمس نجوم. ومع ذلك، نعتقد أن السياحة العائلية لا تزال محدودة جداً غير أن هنالك دلائل تشير إلى سعي المطورين الآن للتركيز على هذه الفئة”.
وفي سوق العقارات التجارية أيضاً، أظهرت تقديرات “كلاتونز” أن إيجارات المكاتب لم تتغير بين الربع الرابع من 2015 والربع الأول من 2016، وظلت مناطق المرفأ المالي ومركز التجارة العالمي تستحوذ على المراكز الأولى كونها المباني ذات التكلفة الأعلى بالنسبة للمستأجرين، لكن على مدى الأشهر الـ 12 الماضية، ارتفعت إيجارات “المساحات المكتبية مع تشطيب” في منطقة السيف من 5 دنانير ونصف للمتر المربع إلى 6 دنانير في حين ارتفعت إيجارات المكاتب بدون تشطيب في المنطقة نفسها بنحو 0.5 دينار للمتر المربع لتصل إلى 5.5 دينار للمتر المربع في الفترة الزمنية نفسها.
ويعود معظم نشاط الإيجار في منطقة السيف إلى تغيير عدد صغير من الشركات لمقراتها داخل المنامة، لا من قدوم مستأجرين جدد.
وعلى الرغم أن الدافع الرئيس لنقل مقرات العديد من الشركات هو توفير التكاليف، إلا أن العديد من هذه الشركات يسعى إلى الاستفادة من الانخفاض القياسي في معدلات الإيجار ومن ضعف السوق للترقية إلى المزيد من المرافق الحديثة.
من جهته، قال مدير الأبحاث لدى “كلاتونز” فيصل دوراني: “ليس هناك أدنى شك أن سوق المكاتب في البحرين يقف حالياً في وضعية صعبة وحرجة للغاية. ومع ذلك، فإننا نرى فرصة كبيرة لأصحاب العقارات لتحسين المرافق للمستأجرين والتركيز على عوامل الجذب الأساسية مثل الإدارة ذات الجودة العالية للعقارات وتوفير مواقف سيارات كافية، وهما من الميزات التي تتصدر قائمة متطلبات وأولويات المستأجرين”.
أما القطاع السكني فقد حافظ على استقراره خلال الربع الأول من العام 2016 مسجلاً الربع الثاني على التوالي من الركود في أسواق الإيجار. ونتيجة لذلك، انخفض معدل التغير السنوي من 5.2 % في نهاية العام الماضي إلى 4.4 %، في نهاية الربع الأول من 2016. وفي الربع الأول من العام 2016، لم تسجل الشقق السكنية على جزر أمواج أي تغيير من ناحية قيمة الإيجار، وسجلت بذلك معدل سنوي متغير يعادل -2.3 %، أي ما يزيد قليلاً عن 700 دينار شهرياً بالمتوسط.
وتابع دوراني “على الرغم من أن إيجارات الشقق والفيلات حافظت على استقرارها حتى الآن في العام 2016، من المرجح ومع انطلاق موسم تجديد عقود الإيجار في أبريل، أن ترتفع وتيرة مفاوضات عقود الإيجار عند التجديد مع توجه المستأجرين للحد من التكاليف، ولاتزال مسألة رفع الدعم عن المرافق على وجه الخصوص قضية معقدة، حيث لم يتضح ما إذا كان المستأجر أو صاحب العقار سيتحمل الزيادة في التكلفة”.
وأضاف: “ينظر بعض أصحاب العقارات في مسألة تحديد بدل شهري عوضاً عن تحمل نفقات كل المرافق، وفي بعض الحالات، سيساعد ذلك على تخفيف الضغط على موارد المستأجرين المالية وكذلك الحد من مخاطر أي صدمات مفاجئة قد تطرأ على سوق تبدو هشة على نحو متزايد”.
واختتم دوراني قائلاً: “نرى أن متوسط الإيجار قد يشهد انخفاضاً بنسبة تصل إلى 5 % هذا العام، مع توقع محافظة بعض المناطق على استقرارها”.
ويظهر تقرير “آفاق سوق العقارات في البحرين لفترة ربيع 2016” أن سوق التجزئة في منطقة السيف لا يزال يحقق أعلى قيمة للإيجار بمعدل 12.5 دينار لكل متر مربع، ما يمثل زيادة بنسبة 4 % خلال فترة 12 شهراً قبل الربع الأول من العام 2015.
وتتبعها جزر الأمواج التي شهدت زيادة بمعدل الإيجارات بنسبة 33 % منذ الربع الأول من العام 2015، لتصل إلى 12 ديناراً لكل متر مربع في الربع الأول من العام 2016، لكن التقرير يبيّن أن المشهد العام للإيجارات المستقرة يشير إلى أن السوق قد يكون على وشك تحقيق التوازن بين معدلي العرض والطلب، مع انخفاض معدل دخول اللاعبين الجدد إلى السوق.
وفي هذا السياق، قال رئيس كلاتونز في البحرين هاري جودسون ويكس “نلاحظ استمرار الطلب على مساحات التجزئة في البحرين حيث لا تزال الميزانيات مستقرة عند معدل 12 ديناراً لكل متر مربع، ولكن إذا ما استمر تفوق العرض على الطلب، فمن المرجح أن تهبط الإيجارات الرئيسة.
كما ستتأثر الإيجارات بالتباطؤ الاقتصادي العام الذي تواجهه المملكة والذي من المرجح أن يتسبب بزيادة الضغط على الإيجارات نحو مزيد من الهبوط مع استقرار الطلب هذا العام”.
وأضاف ويكس: “لا يزال يُنظر إلى قطاع التجزئة في البحرين على أنه جاذب رئيس لأنشطة التجزئة والضيافة بالنسبة للمملكة العربية السعودية، حيث يشكل العدد الكبير للسياح خلال عطلة نهاية الأسبوع مصدر استقطاب رئيس لتجار التجزئة المحليين والعالميين. وتصب الحكومة تركيزها على اعتماد استراتيجية تجذب السياح من أصحاب الدخل المرتفع، ويتجلى ذلك في زيادة عدد الفنادق من فئة الخمس نجوم. ومع ذلك، نعتقد أن السياحة العائلية لا تزال محدودة جداً غير أن هنالك دلائل تشير إلى سعي المطورين الآن للتركيز على هذه الفئة”.
وفي سوق العقارات التجارية أيضاً، أظهرت تقديرات “كلاتونز” أن إيجارات المكاتب لم تتغير بين الربع الرابع من 2015 والربع الأول من 2016، وظلت مناطق المرفأ المالي ومركز التجارة العالمي تستحوذ على المراكز الأولى كونها المباني ذات التكلفة الأعلى بالنسبة للمستأجرين، لكن على مدى الأشهر الـ 12 الماضية، ارتفعت إيجارات “المساحات المكتبية مع تشطيب” في منطقة السيف من 5 دنانير ونصف للمتر المربع إلى 6 دنانير في حين ارتفعت إيجارات المكاتب بدون تشطيب في المنطقة نفسها بنحو 0.5 دينار للمتر المربع لتصل إلى 5.5 دينار للمتر المربع في الفترة الزمنية نفسها.
ويعود معظم نشاط الإيجار في منطقة السيف إلى تغيير عدد صغير من الشركات لمقراتها داخل المنامة، لا من قدوم مستأجرين جدد.
وعلى الرغم أن الدافع الرئيس لنقل مقرات العديد من الشركات هو توفير التكاليف، إلا أن العديد من هذه الشركات يسعى إلى الاستفادة من الانخفاض القياسي في معدلات الإيجار ومن ضعف السوق للترقية إلى المزيد من المرافق الحديثة.
من جهته، قال مدير الأبحاث لدى “كلاتونز” فيصل دوراني: “ليس هناك أدنى شك أن سوق المكاتب في البحرين يقف حالياً في وضعية صعبة وحرجة للغاية. ومع ذلك، فإننا نرى فرصة كبيرة لأصحاب العقارات لتحسين المرافق للمستأجرين والتركيز على عوامل الجذب الأساسية مثل الإدارة ذات الجودة العالية للعقارات وتوفير مواقف سيارات كافية، وهما من الميزات التي تتصدر قائمة متطلبات وأولويات المستأجرين”.
أما القطاع السكني فقد حافظ على استقراره خلال الربع الأول من العام 2016 مسجلاً الربع الثاني على التوالي من الركود في أسواق الإيجار. ونتيجة لذلك، انخفض معدل التغير السنوي من 5.2 % في نهاية العام الماضي إلى 4.4 %، في نهاية الربع الأول من 2016. وفي الربع الأول من العام 2016، لم تسجل الشقق السكنية على جزر أمواج أي تغيير من ناحية قيمة الإيجار، وسجلت بذلك معدل سنوي متغير يعادل -2.3 %، أي ما يزيد قليلاً عن 700 دينار شهرياً بالمتوسط.
وتابع دوراني “على الرغم من أن إيجارات الشقق والفيلات حافظت على استقرارها حتى الآن في العام 2016، من المرجح ومع انطلاق موسم تجديد عقود الإيجار في أبريل، أن ترتفع وتيرة مفاوضات عقود الإيجار عند التجديد مع توجه المستأجرين للحد من التكاليف، ولاتزال مسألة رفع الدعم عن المرافق على وجه الخصوص قضية معقدة، حيث لم يتضح ما إذا كان المستأجر أو صاحب العقار سيتحمل الزيادة في التكلفة”.
وأضاف: “ينظر بعض أصحاب العقارات في مسألة تحديد بدل شهري عوضاً عن تحمل نفقات كل المرافق، وفي بعض الحالات، سيساعد ذلك على تخفيف الضغط على موارد المستأجرين المالية وكذلك الحد من مخاطر أي صدمات مفاجئة قد تطرأ على سوق تبدو هشة على نحو متزايد”.
واختتم دوراني قائلاً: “نرى أن متوسط الإيجار قد يشهد انخفاضاً بنسبة تصل إلى 5 % هذا العام، مع توقع محافظة بعض المناطق على استقرارها”.
