أكد عقاريون بحرينيون أن التقرير الأخير لديوان الرقابة المالية بخصوص عدم تصنيف قرابة الثلاثين كيلو مترا مربعا من الأراضي قيد الدراسة وبطء إجراءات التصنيف والتخطيط العمراني قد وضع اليد على الجرح. وأشار العقاريون إلى أن نسبة الاستقطاع الحالي لمخططات الأراضي والتي تصل إلى 30 % وقد تتجاوز ذلك، تعتبر نسبة كبيرة مقارنة بما هو معمول به دوليا والتي قد تصل إلى 20 أو 25 % لخدمات الشوارع والمرافق في المخططات السكنية، خصوصاً أن تقرير ديوان الرقابة المالية أشار إلى أن عملية الاستقطاع هذه تتم دون سند قانوني أو تعويض لملاك الأراضي.

ونقل عن تقرير ديوان الرقابة المالية والإدارية الأخير أنه توجد أراض غير مخططة في مختلف مناطق البحرين بلغت مساحتها 3 آلاف هكتار (30 كيلومترا) في حين أن ألف هكتار من تلك الأراضي مصنفة كمناطق تحت الدراسة، وألفان منها غير مصنفة، اذ اعتبر الديوان ذلك ضياع للفرص الاستثمارية.

10 سنوات على المخطط الهيكلي دون تقدم

وقال رئيس جمعية العقاريين البحرينية ناصر الأهلي إن التقرير يثبت من جديد أن ما يتحدث عنه المستثمرون في العقار عن مشكلة تخطيط وتصنيف للأراضي التي تؤرق الشارع التجاري، ليست مجرد ادعاءات جوفاء من قبل ملاك الأراضي أو العاملين في القطاع، إذ جاء تقرير ديوان الرقابة كأعلى جهة رقابية في الدولة تصديقا لما يتحدث عنه العقاريون منذ سنوات طويلة. وأكد الأهلي أن استثمارات بملايين بل بمليارات الدنانير يمكن أن تقام على الأراضي التي هي الآن قيد الدراسة والتي هي منتشرة في جميع المحافظات وبين قرى ومدن البحرين.

وبين أن ملف “الأراضي غير المصنفة” كان يفترض أن ينتهي منذ نحو عشر سنوات حين تم إصدار أول مخطط هيكلي استراتيجي لاستخدامات الأراضي في البحرين.

ارتفاع أسعار الأراضي

واتفق الأهلي تماماً مع ما ذكره تقرير ديوان الرقابة المالية حول تأخر بعض المخططات أو التصنيفات لنحو عشر سنوات كما اتفق مع ما أورده التقرير بشأن عدم وجود قوانين منظمة لموضوع نسب الاستقطاع في مخططات الأراضي الجديدة والتي تتم دون تعويض.

وفي موضوع الاستقطاع يقول الأهلي “المشكلة إنه في بعض الأحيان تزيد نسبة الاستقطاع عن 30 %، مثلا “كنت أمثل أحد الملاك لأحد المخططات في منطقة بوري، وحسب الحسابات كان من المفترض أن تبلغ نسبة الاستقطاع من المخطط نحو 22 %، إلا أنه بعد تقديم الطلب، أُبلغنا بأن النسبة هي 32 % وهو ما حدا بالمستثمر أو مالك الأرض أن يتوقف عن المضي قدما في عملية التخطيط، وهو ما يعني ضياع فرصة لطرح قسائم سكنية للمواطنين”. وأشار إلى أنه في السابق كان هناك أعراض شوارع مختلفة وفق التصنيف، لكن الآن هناك عرض موحد تقريبا وهو 12.5 مترا في ظل توجه لزيادة هذا الرقم إلى 14 مترا، ما يعني زيادة التكاليف التي تقع على كاهل المستثمر الذي سيقوم بدوره بزيادة سعر القدم المربع للأرض.

وأضاف الأهلي “ في السابق كان تصنيف RHB تبلغ فيه عرض الشوارع في المخطط نحو 8 أمتار قبل أن يتم زيادته لعشرة أمتار ثم إلى 12.5 متراً”.

وقال الأهلي “المستثمر يقبل بفائدة معقولة في المخططات لا تتجاوز 20 %، ومع زيادة الرسوم ونسبة الاستقطاع، سيكون عليه رفع سعر القدم للحصول على العائد وهو ما يتحمله المشتري النهائي”، موضحا أن الملاحظات في عملية الاستقطاع في مخططات الأراضي لا تتعلق بالتكاليف الإضافية التي يتكبدها المستثمر وحتى المستهلك النهائي نتيجة زيادة نسبة الاستقطاع فقط، بل ان هذه التكاليف لا ترافقها خدمات مناسبة تواكبها.

وأكد الأهلي أن الجهات الرسمية عملت مشكورة على حل مشكلة التغيير المفاجئ في الشوارع وتحويلها إلى شوارع تجارية، لافتا إلى أنه تم عملية التحويل من المجالس البلدية إلى لجنة خاصة بتوجيهات من مجلس الوزراء وهو ما يعني عمليا نهاية عملية التخبط في تحويل الشوارع إلى تجارية دون وجود مسوغات واقعية.

“التخطيط” أمام مسؤولية

أما رئيس لجنة القطاع العقاري بغرفة تجارة وصناعة البحرين حسن كمال، فيتفق مع الأهلي أن موضوع سرعة تصنيف وتخطيط الأراضي أمر مهم للقطاع الأراضي، لكنه يمسك العصا من المنتصف، حين يشير إلى أنه ينبغي تقدير أن المسؤولية كبيرة تلك التي تقع على شؤون التخطيط العمراني، كما أن عملية التخطيط لا تتعلق بجهة حكومية واحدة فقط.

ورأى كمال أن عملية التصنيف والتخطيط ليست عملية سهلة كما قد يتصور البعض، إذ من واجب الدولة التأكد من أن أي مخطط سيصدر يجب أن ترافقه مختلف الخدمات، وأن تكون الدولة قادرة على توفير مختلف الخدمات عند صدور مخططات الأراضي، خصوصا أنها أمام مسؤوليات وتحديات اقتصادية كثيرة.

ودعا كمال المستثمرين إلى أن يكونوا أكثر صبراً، رغم أنه بدا مقرا بأن 9 سنوات لإنهاء مخطط أو تصنيف أراض تعتبر فترة طويلة ولا ينبغي أن تصل الأمور إلى هذه الدرجة، مشيرا الى أن بعض مخططات الأراضي تنتهي في شهور وبعضها في سنوات، على حسب تقسيم كل مخطط، إذ يجب أن تتسق مخارج ومداخل كل مخطط ومساحات الأراضي مع الخدمات المقدمة، لافتاً أن سوء التخطيط ينتج عنه تكدس في الخدمات الحكومية عند البدء بتشييد المباني وهو ما يعني ازدحامات مرورية وغيرها من المشاكل، إذا ما تم فرز قسائم أكثر مما ينبغي في المخطط.

وأوضح كمال إلى أنه ينبغي على المستثمرين أن يدركوا “المسؤوليات التي أمام الدولة”، مبديا تفاؤله بالخطوات التي اتخذتها الحكومة والمتمثلة في تشكيل جهاز جديد للتنظيم العقاري الذي من شأنه أن يحسن البيئة الاستثمارية العقارية في البحرين.