قال نائب رئيس جمعية المكاتب الهندسية البحرينية فايق منديل خلال مشاركته بندوة اشتراطات التعمير وخطط التطوير التي نظمتها “البلاد” إن هيئة التخطيط والتطوير العمراني أفصحت في لقائها الذي جمعها مؤخراً مع المختصين بالشأن العقاري، عن توجهها نحو زيادة عدد التصنيفات من 57 تصنيفاً إلى 78 تصنيفاً.
وأشار إلى أن هذه الزيادة لا تخدم المخططين والمستثمرين في بناء خططهم نحو المستقبل، وسيخلق تداخل وعقبات في التنفيذ إلى جانب استمرار المخالفات.
وأوضح منديل إن الاشتراطات التنظيمية هي أداة تنفيذية للسياسة العامة للتخطيط والتنمية العمرانية.

ولفت إلى أن المخطط الهيكلي لمملكة البحرين الذي تم إقراره لأول مرة في العام 2008 حدد طبيعة المناطق واستعمالات الأراضي والكثافة العمرانية والسكانية والمتطلبات الخدمية المستقبلية.
وأشار إلى أن الاشتراطات التنظيمية هي أداة من الأدوات التشريعية والتنظيمية؛ لخلق التوازن العمراني لكل المبادرات التي وردت بالمخطط الهيكلي، وتنفيذ سياسة استعمالات الأراضي التي تتجه الدولة لتحقيقها.
ولفت إلى أن الاشتراطات التنظيمية تلعب دوراً في إعطاء مؤشر للملامح العمرانية للدولة، وذلك من خلال استعمالات الأراضي وارتفاعات المباني والكثافة العمرانية والسكانية.
وقال إن ارتفاع أسعار الأراضي محكوم بالعرض والطلب، فالدولة اليوم غير قادرة على توفير السكن لجميع الطلبات، مما دفعها للاتجاه لحلول بديلة لزيادة الرصيد العقاري مثل التمويلات الاجتماعية، وتقليص مساحة الأراضي، حيث كانت مناطق السكن الخاص تتراوح بين 300 و500 متر مربع للسكن الخاص بنوعيه لتتراجع بعد ذلك إلى ما دون ذلك؛ بهدف توفير أكبر كمية ممكنة من الأراضي للطلبات الموجودة وزيادة الرصيد العقاري.
وبيّن أن عملية تصغير الأراضي وزيادة الرصيد العقاري لتلبية الطلبات الإسكانية أمر مطلوب، ولكن ليس على حساب الأراضي الزراعية وما ينفع البلد في جوانب أخرى من الأمن الغذائي والبيئة والخدمات الاجتماعية، مؤكداً أهمية أن تعمل الاشتراطات التنظيمية على توفير التوازن بين هذه المتطلبات.
وقال إن خطوة هيئة التخطيط والتطوير العمراني التي تم الحديث عنها في الورشة التعريفية الأخيرة للهيئة بشأن تطوير وتجديد تصنيفات الأراضي جاءت في وقتها، حيث أكدت الحاجة إلى تطوير الاشتراطات بما يتوافق مع متطلبات المجتمع والاستثمار للدولة.

وأشار إلى ضرورة أن تتسع رؤيتنا بالنسبة للمستقبل العمراني للبحرين، حيث إن الملكيات محدودة في البحرين إلى جانب محدودية مساحة المملكة، وهو ما يتطلب خلق التوازن بين المتطلبات العمرانية والبيئة والمجتمع.
ولفت إلى أن إلزام الدولة للمستثمرين بمشاريع السكن الاجتماعي بتوفير الخدمات يعد خطوة صائبة، وذلك أن كل وحدة تكلف الدولة ما لا يقل عن 15 ألف دينار كتكاليف بنية تحتية للوحدة نفسها، فضلاً عن الخدمات العامة التي تتجاوز هذه الكلفة.
وأشار إلى أن المخالفات لا تقتصر على المواطنين، فأحياناً يكون المطور نفسه مخالفاً نتيجة عدم استيعابه لهذه الكمية من التصنيفات والإجراءات، وبعض المخالفات يمكن تشريعها ومعالجتها، فيما بعض المخالفات لا يمكن معالجتها.
وذكر أن الموضوع يتطلب دراسة تحليلية من الجهات المختصة كفريق واحد بالمشاركة مع الجمعيات المهنية ذوي الاختصاص؛ لصياغة منظومة تشريعية متكاملة تتجاوز المخالفات المتكررة.
وكشف عن أن طول فترة الانتظار تتسبب في تزايد حاجة المنتفعين من المشاريع الإسكانية للتوسع لتلبية حاجة الأسرة المتنامية في فترة الانتظار، في وقت لا يسمح له القانون بالتوسع إضافة لعدم تحمل المبنى هذه الإضافة، وهو ما يتطلب توفير دراسة تفصيلية لهذا الوضع ووضعها ضمن نظام سياسة الإسكان العامة.
وأشار إلى أن هناك بعض الحلول المتبعة في سنغافورة والتي يمكن العمل بها، وذلك من خلال عدم وجود ملكية دائمة ونهائية للخدمات الإسكانية، وإنما ملكية مؤقتة بحسب احتياجات الأسرة وحجمها، فالملكيات بحسب الوضع الحالي تتحول إلى ميراث بعد رحيل المالك مما يضيع ملكية الأراضي التي تعد موردا وطنيا، وهو ما يتطلب إعادة صياغة سياسة الإسكان.
ولفت إلى أنه على الجانب الآخر فيما يتعلق بالمشاريع الخاصة، فإنه لابد من توفير جهة إرشادية توجه أصحاب وملاك المشاريع والمنازل الخاصة إلى كيفية التأسيس للتوسع المستقبلي في المسكن بما لا يضر بالسلامة الإنشائية للمبنى ويحافظ على المظهر الحضاري للمنطقة.
وقال إن تراجع أحجام الأراضي بناء على محدودية مساحة المملكة مع تنامي الطلب على الخدمات الإسكانية، يدعو إلى ضرورة إجراء دراسة للمتطلبات العمرانية من خلال لجنة وطنية لتطوير المنظومة العمرانية بشكل متكامل كمسكن يحقق معايير الاستدامة.