مطلوب معايير واضحة لتلافي الضغط على الخدمات

دعوة لفرض البنية التحتية على ملاك المخططات أسوة بـ “الجوار”

ارتفاع نسب استقطاع المخططات 40 % يشجع التلاعب

طريقة “الفرز” جاءت لحل قضايا الورثة أو الشركاء المختلفين

على خلفية ما أثير عن تجميد “فرز” الأراضي أو تقسيمها عبر المحاكم، رأى عقاريون بحرينيون أنه ينبغي على إدارة التخطيط العمراني تطبيق معايير واضحة فيما يتعلق بتصنيف المخططات الجديدة، خصوصا فيما يتعلق بتصنيف “RHA”، الذي يتيح أراضي بمساحات صغيرة حتى 160 متراً والتوسع في هذا التصنيف، وقد أقر قبل سنوات عدة ضمن مساعي زيادة المعروض الذي يتناسب مع مستوى دخل البحرينيين.

وعملية “الفرز” هي أن يقوم شخصان أو أكثر يمتلكان قطعة أرض بتقديم طلب لهيئة “الفرز” أو دعوى للمحكمة لتقسيم الأرض بين المتخاصمين، إذ تستقبل لجنة “فرز” مكونة من ممثلين من جهات حكومية خدمية مثل التخطيط والأشغال والكهرباء للموافقة على الطلب، ثم تقسيم الأرض وتسجيلها.

وتنظر المحكمة إلى هذه القضية على أنها قضية خلاف بين شركاء، لكن غالبية القضايا التي ترد في هذا السياق تستخدم كوسيلة للتحايل أو الالتفاف لتقسيم الأراضي من قبل مستثمرين أو ملاك.

ووضعت هذه الطريقة بالأساس للورثة أو الشركاء في الأراضي، غير المتفقين من أجل تقسيم الأرض بينهم، ولكن لجأ بعض المواطنين والمستثمرين لهذه الطريقة كبوابة خلفية للالتفاف على نظام تصنيف الأراضي الذي لم يكن يسمح في الماضي بإصدار مخططات بمساحات أراضي صغيرة نسبيا خصوصا مع ارتفاع أسعار العقارات خلال العقدين الأخرين.

وفي السنوات الماضية، عملت الحكومة على معالجة هذا الخلل بطرح تصانيف جديدة تلبي متطلبات المرحلة ومن بينها تصنيف RHA والذي سمح نظريا بوجود مساحات صغيرة وهو يشكل استجابة للسوق ويساعد ملاك الأراضي على تسويق المعروض لديهم لشريحة واسعة من ذوي الدخل المحدود بحيث تكون هناك أراضي في حدود 200 متر مربع، وهي مساحات مناسبة لمعظم البحرينيين ذوي الدخل المحدود حالياً.

توفير بنية تحتية للقسائم صغيرة المساحة

ولكن كان هناك شروط للحكومة بأن يتم توفير البنية التحتية للقسائم الصغيرة المساحة من قبل ملاك المخطط بحيث يتم توفير خدمات جاهزة مثل الشوارع والكهرباء إلا أن هذا لم يطبق على أرض الواقع دائما، إذ لم يطبيق وضع هذا التصنيف كما ينبغي له أن يكون بحسب ما يرى عقاريون وسط غياب الوضوح.

وخلال هذه الفترة رفعت إدارة التخطيط العمراني نسبة الاستقطاعات في المخططات الجديدة والتي يتم بموجبها استقطاع نسبة من أجل المرافق والخدمات لنحو 40 % مقارنة مع 25 % في السنوات الماضية، حيث تم فرض شروط جديدة وزيادة أعراض الشوارع من 12.5 متر سابق حتى 15 مترا وفي الفترة الأخيرة 20 مترا.

ومقابل جميع هذه الاشتراطات والالتزامات المتزايدة على أصحاب المخططات وملاك القسائم، لا يوجد في المقابل تغيير أو حافز للمستثمر يجعله يقبل بخسارة 40 % من من أرضه الذي يريد أن يحولها لمخطط سكني، ما يجعل الكثيرين يلتفون على القرارات ويحولون مثلا  مخطط من 50 قسيمة إلى 100 قسيمة عن طريق استخدام “الفرز”، ما يجعل الجهات الخدمية الرسمية في تحدي لتوفير خدمات وطرق وكهرباء ومجاري لمنطقة تم تخطيط الشوارع والطرق وتيار الطاقة لتستوعب عدد محدد من السكان قبل أن يتضاعف هذا العدد بفعل الفرز.

وليست هذه المرة الأولى التي يتم فيها تجميد طلبات الفرز، ولكن ربما تكون المرة الأولى التي ستقوم بها إدارة التخطيط والجهات القائمة على موضوع “الفرز” بوضع معايير واضحة، إلى جانب إيجاد حلول ناجعة ومستمرة.

ومن الحلول الممكنة، إتاحة المخططات الجديدة بمساحات تتراوح بنحو 200 متر مع فرض عمل البنية التحتية من شوارع وطرق لجميع الطلبات أو استثناء الجميع من هذه التكاليف.ويكاد يتفق جميع العقاريين على أهمية وجود معايير واضحة للتخطيط العمراني بحيث تلبي احتياجات المواطنين من الأراضي وفق ميزانيتهم وقدراتهم المالية ومن جانب آخر تصنف المستثمرين وملاك الاراضي مع زيادة الاستقطاعات وتكاليف المخططات الجديدة بالشروط الآخذه في التزايد.

معظم قضايا الفرز “صورية”

ويقول أحد العقاريين إن معظم قضايا الفرز هي “صورية” وتستخدم للتحايل، والحل يمكن في  بالسماح بوجود مساحات صغيرة مع تحميل ملاك المخططات الذين يريدون بيع الأراضي وتحقيق مكاسب من توفير البنية التحتية في مخططاتهم.

وأشار إلى أن الكثيرين “يتكسبون” من وراء تصغير مساحات الأراضي، حيث يتم تصغير مساحات الأراضي في المقابل تكون الأسعار مرتفعة على حساب المواطن وعلى حساب البنية التحتية للدولة، وأن هناك مجموعات تعمل على تملك الأراضي وفرزها وبيعها في السوق بأسعار مرتفعة وعادة ما يقوم بها أفراد وليست مكاتب أو شركات معروفة تعمل بالطرق التقليدية المعروفة.