مدير “تعارف العقارية” لـ “البلاد”: ملايين الدنانير مجمدة لتأخر تنفيذ أحكام فرز العقارات
لاستمرار استثناء عمر المستفيدين من “مزايا” أو رفع السن إلى 45
200 متر مربع مساحة غير منصفة للمواطن لبيت العمر
70% من سوق العقار تعتمد على زبائن “مزايا”
إطلاق مشروع بني جمرة بعد 4 أيام وحجز 41% من الفلل
أناشد سمو ولي العهد رئيس الوزراء التوجيه باختصار دورة الإجراءات
130 ألف دينار سعر بيت بني جمرة و4 خيارات للتصميم
موظفان يتقاسمان اعتماد المخططات.. وإلغاء الخدمة السريعة يؤخر الاستثمار العقاري
300 ألف دينار رسوم البنية التحتية ومطورون خليجيون غادروا
الموضوع الأهم في هذه الفترة لدى كل أسرة بحرينية تبحث عن الاستقرار في بيت العمر هو قرار وزارة الإسكان الأخير بوقف إمضاء طلبات من يفوق عمره 35 سنة للاستفادة من برنامج السكن الاجتماعي (مزايا)
وقال المدير التنفيذي لشركة تعارف العقارية طاهر المدهون إن 70% من زبائن “مزايا” هم الفئة التي يفوق عمرها 35 سنة. وطالب بضرورة إعادة النظر في موضوع وقف الاستثناء.
حول هذا الموضوع وقضايا مرتبطة بالمشهد العقاري التقت “البلاد” المدهون بمقر شركة شابة بخبرات مخضرمة ولدت في عام كورونا ولمع اسمها بالمجتمع العقاري.
المنافسة شرسة
شركة تعارف العقارية أنشئت في زمن كورونا.. لماذا خضتم تحدي إنشاء مشروع في وقت صعب؟
- تعارف العقارية شركة حديثة الإنشاء بالعام 2020، ولكن خبرتي المهنية مع شريكي طويلة، خبرتي بالعمل العقاري منذ 10 سنوات، أما خبرة شريكي فتجاوز 30 سنة، وهو من أكبر أعمدة العمل العقاري بالبحرين.
خلال عام برز نشاط ومشروعات الشركة، المنافسة شرسة بالسوق والبقاء للأقوى، ولدى الشركة حضور في المشهد العقاري. واجهنا تحديات كبيرة وقدمنا حلولا كثيرة.
وظفت الشركة 13 موظفا خلال عام واحد، ولدى الشركة خطة لتوظيف 4 موظفين جدد في شهر أبريل المقبل. وفتحت الشركة قسما للتطوير العقاري ويضم 4 مهندسات متخصصات ومبدعات.
كل ذلك بفضل من الله ثم رأس المال والسيولة المتوفرة لتأمين الحلول الممكنة من قبل الشركاء والمستثمرين. وحققت الشركة أرباحا خلال عام مقارنة بالتوقعات بعد قراءة الوضع العقاري في العام المنصرم.
130 ألفا
هل يعتبر مشروع فلل بني جمرة هو الأول للمستفيدين من برنامج “مزايا”؟
- نفذت الشركة مشروعات إنشاء بيوت متفرقة لبرنامج “مزايا”، ولكن لا تعتبر هذه الحزمة بأنها مشروع سكني، ولذا نعتبر المشروع الأول للشركة لبرنامج “مزايا” هو مشروع فلل بني جمرة، والذي يضم 17 فيلا، وجرى تصميم المشروع بشكل يختلف عن البيوت الموجودة في السوق، وأتحنا للزبون 4 نماذج التصميم الريفي الحديث، والتصميم العصري بنوعيه، والتصميم الكلاسيكي الحديث.
تدرس الشركة إطلاق هذا المشروع في يوم الأحد الموافق 21 مارس. و7 فيلل حجزوا بشكل رسمي.
هذا المشروع يتميز بأعلى مستويات الجودة في البناء والإشراف الهندسي. ويوجد تصوير يومي لجميع مراحل بناء المشروع سواء الأساسات أو البناء.
أما بالنسبة لسعر بيع الفيلا الواحدة، فسيكون بمبلغ 130 ألف دينار؛ لأن جميع الفلل بمساحة بناء واحدة، ولكل يوجد خياران بكل فيلا، الخيار الأول وجود غرفة منفصلة بالدور الأول، والخيار الآخر وجود مساحات مفتوحة بالدور الأول. وطبيعة الثقافة المحافظة بالمنطقة تعكس طبيعة تصميم الفيلا من ناحية الخصوصية، وقد روعي هذا الموضوع في التصميم والبناء.
ليستمر الاستثناء
حمل تصريح وزير الإسكان باسم الحمر قبل أسبوع الكثير من التحديات الجديدة للمطورين وبخاصة ما يتعلق بوقف استثناء منح بيوت “مزايا” لمن يفوق عمره 35 عاما وإطلاق مشروع تطوير الأراضي الحكومية. وأجزم بأن فريق الشركة اجتمع لبحث المستجدات. ما خطتكم للمرحلة المقبلة؟
70% من سوق العقار تعتمد بشكل رئيس على الزبائن بمشروع “مزايا”، سواء بالأراضي الكبيرة التي يقسمها المطورون الكبار، أو صغار المطورين.
الوزارة لم تصدر قرارا جديدا أو تعدل عليه، وما جرى أن القرار ينص على استحقاق تقديم الطلبات للخدمة من سن 21 إلى 35 سنة، وجرى استثناء من يفوق هذه الفئة العمرية حتى سن 45 سنة بالفترة الماضية. وتصريح الوزير أنه سيوقف الاستثناء بدءا من الشهر المقبل، وهو عودة لما ينص عليه أصل القرار.
أطالب الوزارة بإعادة النظر في موضوع وقف الاستثناء؛ لأن الفئة من سن 35 عاما إلى 34 تمثل الشريحة الأكبر من المشترين لبيوت “مزايا”، وهي الفئة القادرة ماليا على ذلك، مقارنة بمن يكون سنَّه يتراوح ما بين 21 و35 عاما.
ولدي نسبة من خلال خبرتي بالعمل العقاري، فإن المستفيدين من “مزايا” للفئة من 21 إلى 35 تبلغ نسبتهم قرابة 30 %، بينما من يتراوح عمره من 35 إلى 45 سنة تبلغ نسبتهم 70 %.
ولا يمكن إغفال الشكر لوزارة الإسكان على جهودها بالفترة الماضية، وقرار الاستثناء أسهم بشكل كبير في توفير السكن والاستقرار الأسري للكثير من الأسر، وخفف من طابور طلبات الانتظار للحصول على بيت العمر، وأرى أن استمرار الاستثناء أو رفع العمر إلى 45 سيكون هو الخيار الأنسب.
محفزات عقارية
قرأت تصريحا سابقا لك بأن “المستثمر مثل الدولار” وطلبت محفزات عقارية.. فما الذي تقترحه؟
- من المهم تسريع وتيرة العمل وتحقيق التسهيلات الحكومية، وعلى سبيل المثال عندما استثمر بمشروع إسكاني مبلغ يصل إلى 5 ملايين دينار، فإن معاملة استكمال الإجراءات بالجهات الحكومية تصل الى أشهر طويلة لاستلام الوثائق الرسمية.
إن دوري كمستثمر تنشيط الوضع الاقتصادي بالبلاد من خلال المعاملات والتداولات العقارية، ومن واجب الجهات الحكومية المعنية أن تقدم التسهيلات الممكنة لإنجاز المعاملات، وعلى رأسها السرعة في الإنجاز.
ومن بين الأمثلة على تأخر المعاملات تأثير التقاعد الاختياري بخفض عدد الموظفين المعنيين بإنجاز المعاملات في جهاز المساحة والتسجيل العقاري، حيث انخفض عدد الموظفين المعنيين بجهاز المساحة من 12 موظفا إلى موظفين اثنين يتقاسمان حمل عبء البحرين بكاملها، حيث يتوليان اعتماد المخططات والرسومات ويقارنونها مع هيئة التخطيط والتطوير العمراني والمسح الهندسي والوثائق.
ومن الأمثلة الأخرى أن جهاز التسجيل العقاري طرح خدمة مميزة قبل عام اسمها “الخدمة السريعة” برسم 24 دينارا لتقسيم كل أرض، وكنت مستعدا لسداد 100 دينار عن كل أرض في مقابل تسريع إنجاز الخدمة بمدة 10 أيام، ولكن للأسف فقد ألغيت هذه الخدمة بعد برنامج التقاعد الاختياري. ومدة المعاملة بالجهاز تستغرق حاليا 3 أشهر أو أكثر.
دورة المعاملات طويلة ولا تشجع على الخوض في هذا النوع من الاستثمار الذي يخدم فئة عريضة. وتوجد ملايين الدنانير مجمدة بسبب تأخر تنفيذ أحكام قضائية نهائية بفرز العقارات.
ومن خلال حواري مع “البلاد” أناشد ولي العهد رئيس مجلس الوزراء صاحب السمو الملكي الأمير سلمان بن حمد آل خليفة توجيه المعنيين بالجهات الحكومية لتسريع وتيرة العمل وتنفيذ الأحكام القضائية بشكل سريع واختصار دورة الإجراءات؛ من أجل زيادة حجم الاستثمار في هذا القطاع الواعد بالإيرادات غير النفطية، وهو من توجهات الدولة ورؤية البحرين الاقتصادية 2030 وبرنامج الحكومة وبرنامج التوازن المالي.
أجود الخامات
كثير من قراء “البلاد” المستفيدين من برنامج “مزايا” عبر مشروعات المطورين انتقدوا وجود عيوب بعد السكن في هذه البيوت.. كيف استفادت شركة تعارف من أخطاء الآخرين لتفادي حضور مثل هذه الانتقادات من السكان الجدد؟
- الشركة تستخدم أجود الخامات في العمل دون خفض أجرة المقاولين أو المهندسين أو غيرهم من الكفاءات التي تنخرط في مشروعات الشركة. تراعي الشركة الجودة في مراحل التصميم والبناء والإعمار.
ومن بين المشكلات الرئيسة ببعض المشروعات الإسكانية هبوط مستوى البيت بسبب خلل في عمليات الحفر والدفن، وهذه المشكلة لن تكون حاضرة في مشروع شركة تعارف، والسبب جودة العمل الاحترافية، ونتجاوز المعايير المطلوبة في الإنجاز حسب اشتراطات الجهات الرسمية.
التجديف
هوية الشركة الأساسية هي وجود الشباب.. كيف يمكن لشركة شابة أن تجدِّف وسط حيتان العمل العقاري؟
- يزاوج العمل بالشركة بين عنصر الخبرة والشباب، حيث يتولى إدارة القرار بالشركة من هم في سن متقدم، بينما أغلب العاملين بالشركة بوظائف التسويق والاستشارات تتراوح أعمارهم بين العشرينات والثلاثينات.
التنوع عامل إيجابي في العمل، وإيماني مطلق بأن تحظى الشركة العقارية بخبرة عريقة من خلال كوادرها المتقدمة إلى جانب وجود العناصر الشابة التي تكون على تماس مباشر مع الزبون.
أصابع اليد
هل مازالت السوق تعاني من مشكلة الوسطاء العقاريين غير المرخصين.. ما حجم التشوه بالسوق من هذه الفئة؟
95% من المطورين بالسوق هم مطورون غير مرخصين. والمطور المرخص المعتمد لدى وزارة الإسكان شركات تعد على أصابع اليد الواحدة. والسبب وجود اشتراطات صعبة من الوزارة للحصول على الاعتماد.
يدخل المستثمر في دوامة من استيفاء المتطلبات والتسهيل الوحيد الذي سيناله إعفاؤه من مصروفات البنية التحتية بعد سنة من تقديم المشروع.
الأمر الأهم للمطور حاليا هو بناء السمعة، وفي حال حظي بثقة المجتمع، فذلك عامل النجاح الأكبر، وبخاصة عدم وجود اشتراط للتسجيل والاعتماد لدى الوزارة لكسب ثقة الزبون في بيع بيوت “مزايا”.
وما يجري حاليا أن بعض البنوك هي التي تتحكم في توجيه الزبائن لمشروعاتها؛ لأنها العامل الرئيس في التمويل، وتوجد أمثلة لاستثناءات جرت لزبائن بأعمار متقدمة أو غيرها، ولكنها حظيت بالموافقة من البنك للتمويل.
علب السردين
هل ترى أن بنك الإسكان منافس للشركات العقارية من خلال طرحه منتجات عقارية؟
- المستهلك ينظر لمشروعات بنك الإسكان بأنها قريبة من البيوت التي تشيدها وزارة الإسكان، وهذه البيوت مثل علب السردين في حجمها وتصميمها ومساحاتها ومشكلاتها.
الزبون يضيف على نفسه أعباء في الاقتراض؛ للحصول على راحته في بيت العمر، وهذا هو المتوفر بشكل أكبر لدى منتجات الشركات العقارية.
300 ألف
ما رسالتك لمجلس النواب والمجالس البلدية فيما يتعلق بتوفير المحفزات العقارية؟
- الشركات العقارية تقف مع المواطنين ومصلحته بالدرجة الأولى. ولهذا السبب أطالب مجلس النواب بالوقوف مع المواطنين والشركات من خلال الضغط؛ لتحقيق مزيد من التسهيلات التي تسهم في توفير الحلول الإسكانية.
فقدت البحرين الكثير من المطورين العقاريين الخليجيين؛ بسبب القرارات الأخيرة، ورسوم البنية التحتية أثرت كثيرا على الأسعار ورفعتها، وأبعدت قرابة 80% من المستثمرين الخليجيين، وهذه الرسوم بلغت في بعض المشروعات مبلغ 300 ألف دينار، وهو مبلغ ليس بسيطا.
يجب ألا تقل مساحة الأراضي عن 200 متر مربع؛ لأنها غير منصفة للمواطن. وبيوت الإسكان الأخيرة بمساحات غير ملائمة.
