- إعفاءات ضريبية سخية ومشروعات تنمية حضرية مبهرة

يزدهر سوق الشقق الفاخرة في ميلان، حيث يتدفق المصرفيون ومديرو الصناديق ومستثمرو الأسهم الخاصة إلى العاصمة المالية الإيطالية بحسب تقرير عقاري جديد لموقع بلومبيرغ الاقتصادي الإخباري.

وانتقل الآلاف من الأجانب والمواطنين الإيطاليين إلى البلاد منذ أن بدأت الحكومة في منح إعفاءات ضريبية سخية في عام 2017 لجذب الوافدين الجدد. وقد ساعد ذلك في إمالة سوق العقارات في ميلانو إلى الراقية، خاصة وأن المدينة أصبحت نقطة ”نزول“ شهيرة للماليين الذين يغادرون لندن في أعقاب خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي.

تمتعت المدينة الشمالية بشيء من النهضة في السنوات الأخيرة بفضل الانتهاء من العديد من مشاريع التنشيط الحضري الكبيرة. في الفترة التي سبقت استضافة ميلان لمعرض إكسبو الدولي في عام 2015، قام قادة المدينة والشركات العقارية بتحويل منطقة بورتا نوفا المتداعية وأرض المعارض القديمة في ميلان إلى معالم معاصرة أنيقة، مما أدى إلى تطوير مناطق سكنية وتجارية وتجارية فاخرة جديدة.

تضع الديناميكيات في ميلان الإيطالية كنقطة مضيئة نادرة في العقارات العالمية مع وضع الارتفاع السريع في أسعار الفائدة حدًّا للأموال الرخيصة التي غذت أسواق العقارات من برلين إلى بكين.وإيطاليا في وضع جيد يمكنها من تجنب الكثير من الاضطرابات لأن قطاعها العقاري تعافى ببطء فقط من تداعيات الأزمة المالية العالمية.

حول ذلك، يقول ماريو بريجليا من شركة الأبحاث العقارية Scenari Immobiliari: “ذهب سوق العقارات الأوروبي إلى مستويات سريعة عالية، بينما سارت إيطاليا للتو، لكنها فعلت ذلك بشكل مضطرد ومدروس“، ويضيف بالتعليق مانفريدي كاتيلا، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Coima SGR، المطورة وراء مشروع تحويل Porta Nuova، ويشمل مباني Vertical Forest الشهيرة: “بعد 20 عامًا من إعادة التطوير، يمكن للمدينة أن تحظى بفرصة مقارنة بالعواصم الأوروبية الأخرى“.

الجاذبية الجغرافية
ميلان على بعد ساعة بالطائرة من المركز المالي لفرانكفورت، وأقل من ساعتين من لندن، كما أنها على بعد ساعتين بالسيارة من ساحل البحر الأبيض المتوسط، وحوالي ساعة ونصف بالسيارة من منتجعات التزلج على الجليد في جبال الألب، عن ذلك يقول جيوفاني رافا، مصرفي خاص في Credit Suisse Group AG الذي انتقل إلى ميلانو في نهاية عام 2021 بعد 16 عاما في لندن: “ميلانو مكان رائع للانتقال، إنها القوة المالية للبلاد، وهي متصلة جيدًا بالمحاور الرئيسية في أوروبا القارية، وتوفر أسلوب حياة عالي الجودة”.

وأضاف رافا أنه نظرًا لأن المدينة مضغوطة للغاية، فإن تنقلاته تستغرق الآن ما يقرب من نصف الوقت الذي استغرقته في المملكة المتحدة - وتتميز بقصر كلاسيكي جديد وعلى طراز الانطلاق والحرية.

خصائص
بدأت الأسعار تعكس جاذبية المدينة المكتشفة حديثا، وارتفعت قيمة العقارات الفاخرة في ميلان بنسبة 25 % إلى 5.8 مليار يورو في الأشهر الستة المنتهية في نوفمبر وفقا لموقع immobiliare.it العقاري. هذه زيادة كبيرة خلال الفترة بين عامي 2019 و2021، عندما ارتفع متوسط أسعار العقارات الفاخرة في إيطاليا بنحو 2 % فقط، حسبما ذكرت المنصة في تقرير منفصل.

كما أن الوقت المستغرق للمنازل الراقية آخذ في الانخفاض - فهي تبقى حاليا في السوق لمدة تزيد قليلا عن شهرين في المتوسط، أي أقصر مما كانت عليه قبل الوباء. وقال أندريا بينشيرلي فيتشيني، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة الوساطة العقارية الراقية فينتشنزو مونتي بريستيج ومقرها ميلانو: “يظهر سوق العقارات للعقارات الفاخرة في ميلان اتجاها تصاعديا، وبعد خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي، شهدنا تدفقا كبيرا من الإيطاليين العائدين، إلى جانب عدد متزايد من المشترين الأجانب الأغنياء“. وأضاف: الأجانب في الأصل “بدأوا الاستثمار في ميلان بناء على الكلام الشفهي والتوصيات”. لكنه أضاف أنه مع انتشار الأخبار حول الفرص العقارية في المدينة، يقدمها مستشارو الضرائب الآن بنشاط كخيار استثماري زاد الطلب“.

”سيتي لايف“
هي منطقة فاخرة متعددة الاستخدامات في الضواحي الشمالية الشرقية للمدينة تتميز بمبان فاخرة من قبل المهندسين المعماريين دانيال ليبسكيند وزها حديد وأراتا إيسوزاكي، وهي تحفة فنية مذهلة في ميلان الجديدة. تشمل المرافق “مسبحا ومرافق بادل ومركز تسوق”، كما قال باولو ميكوتشي، الرئيس التنفيذي لوحدة CityLife التابعة لشركة Generali. يمكن أن تصل الأسعار في الحي إلى 15000 يورو للمتر المربع، وفقاً لأشخاص مضطلعين طلبوا عدم الكشف عن أسمائهم. لكن هذا لم يقلل من الاهتمام - فقد بيعت الدفعة الأخيرة من 103 منازل قبل اكتمال البناء. وأضاف ميكوتشي: “ما يقرب من 20 % من المشترين هم من الأجانب أو الإيطاليين العائدين من الخارج“.

تغييرات
في أعقاب خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي، تعرّضت بعض أكبر البنوك في العالم لضغوط لنقل المتداولين من المملكة المتحدة إلى أوروبا، في حين أن البنوك الإيطالية مثل UniCredit SpA و Mediobanca SpA كانت أول من أعاد الموظفين إلى ميلان، فإن نظراءهم الدوليين يحذون حذوهم الآن. يقوم بنك جولدمان ساكس بنقل التجار من لندن إلى المدينة الواقعة في شمال إيطاليا، وافتتحت شركات الاستثمار Certares و Eisler Capital UK و Andera Partners متاجر في المدينة في السنوات القليلة الماضية.

وفقا لتقرير جديد صادر عن الهيئة المصرفية الأوروبية في عام 2021، ارتفع عدد أصحاب الدخل المرتفع في إيطاليا - الذين يعرفون بأنهم الأفراد الذين يكسبون أكثر من مليون يورو سنويا - إلى 351، بزيادة 88 % عن العام السابق.

يمكن أن تساعد هذه التغييرات بميلان على تأمين مكانتها الوليدة كمركز مالي عالمي، وفي الوقت الحالي لا تزال المدينة تفتقر إلى نوع البيئة العالمية الحقيقية التي من شأنها أن تضعها على قدم المساواة مع لندن أو حتى فرانكفورت. وفقا لمؤشر المراكز المالية العالمية الذي يصنف القدرة التنافسية لعواصم التمويل الدولية، احتلت ميلان المرتبة 48 من أصل 119، متخلفة عن باريس وفرانكفورت وأمستردام وجنيف.

من عوامل الجذب الرئيسية للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية الذين يفكرون في الانتقال إلى إيطاليا الإعفاءات الضريبي، والتي تمنح الوافدين الجدد خيار دفع معدل ثابت قدره 100,000 يورو (108,570 دولارا) على الدخل المحقق في الخارج، أو عدم دفع ضرائب على ما يصل إلى 70 % من دخلهم لمدة خمس سنوات على الأقل. في عام 2020، كانت بيانات العام الماضي متاحة، وكان حوالي 16000 مواطن إيطالي وأجنبي يستفيدون من هذه الحوافز، وكان أكثر من 400 شخص يستفيدون من الضريبة الثابتة، وفقا لوزارة المالية.

في ميلان، يفوق الطلب على المساكن الراقية العرض، كما هو الحال في بقية إيطاليا، غالبا ما يفضل المالكون “نقل العقارات إلى الأجيال الشابة بدلا من البيع”، كما قال لوريان دوين الشريك في BC Partners، التي تستثمر بنشاط في المدينة.

وأعرب بينشيرلي فيتشيني عن أسفه بذلك، وقال إن هذا يحد من فرص البناء وإعادة التطوير، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار، “المباني الجديدة الفاخرة المعروضة في ميلانو نادرة“!

الخطوات التالية
ومع ذلك في جميع أنحاء المدينة، هناك مشاريع تنموية جديدة قيد التنفيذ، مثلا بالقرب من مؤسسة برادا، من المقرر أن يتحول سكالو دي بورتا رومانا، وهو مركز للسكك الحديدية غير مستخدم، إلى قرية أولمبية، حيث تستعد المدينة لاستضافة دورة الألعاب الأولمبية الشتوية لعام 2026، وتم تصميم هذا الموقع من قبل العديد من المهندسين المعماريين وراء حديقة هاي لاين الشهيرة في نيويورك.

ويعمل رينزو بيانو، المهندس المعماري الإيطالي وراء ناطحة سحاب شارد في لندن، في حرم بوفيزا-غوتشيا الجديد التابع لجامعة بوليتكنيكو في ميلان، وتقوم المدينة أيضاً ببناء ما تفتخر بأنه سيكون الشبكة الأكثر كثافة من ممرات الدراجات في جميع المدن الأوروبية.

في الوقت نفسه، مع ارتفاع التضخم وخطوط الإمداد تحت الضغط من الحرب في أوكرانيا، يتوقع الكثيرون حدوث انكماش قريبا. ومع ذلك، حتى الأوقات الاقتصادية الصعبة قد تكون أفضل من الوضع الراهن السابق. في حين تباطأت وتيرة المعاملات العقارية في إيطاليا في العام المنتهي في سبتمبر. وجدت حسابات ”بلومبرغ“ أنه مع تسجيل أكثر من 788000 عملية بيع، كان العدد الإجمالي لا يزال الأعلى منذ عام 2007، وهذا يبشر بالخير بالنسبة لمكانة المدينة كنجم صاعد، ويشير إلى أن جاذبيتها تمتد إلى ما هو أبعد من النخبة المالية، وأصبح خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي ربما “حدثا سلبيا”، لكن لا يزال له تأثير إيجابي على ميلان.

المصدر: bloomberg.