رغم تحديات ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء والرسوم
مختصون: تحسن في أسعار تداول العقارات وجودة بأداء السوق بعد احتواء كورونا
العالي: سوق البحرين العقارية دائمة النمو وتحقق عائدات كبيرة
المناعي: الفيزا الذهبية وعودة المستثمر الخليجي ستنعش العقار
أيوب: التداول العقاري يتجه الآن نحو مشاريع السكن الاجتماعي
المدهون: شح الأراضي السكنية تسبب تباطؤاً بالمشاريع العقارية
عبر خبراء عقار ومتعاملون في الشأن العقاري عن تفاؤلهم ورضاهم بأداء القطاع العقاري منذ بداية العام الجاري 2022 وحتى الآن وذلك مقارنة بالعامين الماضيين 2020 و2021 بفضل احتواء تبعات فيروس كورونا (كوفيد-19)، مشيرين إلى أن الإحصاءات التي تم الإعلان عنها أخيراً من قبل جهاز المساحة والتسجيل العقاري تدل على أن القطاع العقاري مستمر في انتعاشه رغم التحديات التي تواجهه. وعلق رئيس مجلس إدارة جمعية البحرين العقارية صاحب “الدليل العقاري”، عبدالعزيز العالي على استفسارات “البلاد” بشأن ما أعلنه جهاز المساحة والتسجيل العقاري، بأن حجم التداول العقاري تجاوز منذ بداية العام الجاري 2022 وحتى يوم 20 يوليو الجاري 591.2 مليون دينار، قائلا إن التحدي الذي واجه القطاع العقاري في العام 2022 هو الإنجاز الرائع في 2021 والذي كان على مستويين الأول هو القيمة الإجمالية التي تجاوزت المليار دينار والمستوى الثاني هو العدد الكلي للمعاملات في 2021 والذي بلغ 26136 معاملة عقارية. وأضاف “ما يبشر بالخير ويدهشنا هو ما تحقق من نتائج في النصف الأول من 2022 على نفس المستويين من أن الاحصاءات تبين تجاوز 50 % من القيمة الإجمالية لعام 2021 بمعدل 13 % وذلك في 6 أشهر، وهي النصف الأول من العام الجاري بعدد أقل من نصف إجمالي معاملات العام الماضي، وعليه نلاحظ أن هذا يعكس تحسنا واضحا في القيمة وهو مؤشر جيدا جدا يظهر التحسن في أسعار تداول العقارات وأيضا جودة أداء السوق في القطاع العقاري.
وبلغ حجم التداول العقاري منذ بداية شهر يوليو حتى يوم 20 من الشهر أكثر من 46 مليون دينار، تم تنفيذها عبر أكثر من 1045 معاملة عقارية.
وقال العالي “من خلال متابعتي لنشاط السوق العقارية على ما يزيد عن 3 عقود، أؤكد لكم أن سوق البحرين العقارية دائمة النمو، النمو الإيجابي ويحقق نتائج فائقة تحقق عائدات كبيرة على المتداولين، وبما أن متوسط عدد المعاملات الشهرية يقارب 2000 معاملة وأن قيمة التداولات الشهرية فاقت 95 مليون دينار بحريني، في حين أن المتوسط في الأعوام لم يقارب التسعين مليون شهريا في العموم، فهذا مؤشر قوي على أن الربع الثالث والرابع من العام الجاري ستكون ثمارها قوية لا تقل عن سابقتها في النصف الأول من العام الجاري، بدليل أن شهر يوليو الجاري حقق نتائج جيدة جدا لحد الآن إذا ما قسمنا ما أعلن من أرقام على عدد أيام العمل في هذا الشهر الذي تتخلله إجازات طويلة وسفر المتداولين الفاعلين في السوق إلى الخارج في إجازاتهم الصيفية.
وبسؤاله عن نوعية هذا التداول العقاري الذي تشير اليه الإحصاءات الرسمية، أوضح العالي أن “التداول العقاري والذي أظهرته الإحصاءات والتقارير الدقيقة التي أعلنها جهاز المساحة والتسجيل العقاري بإشراف مباشر من رئيس الجهاز الشيخ سلمان بن عبدالله آل خليفة تسيطر عليه 4 ممارسات عقارية رئيسة هي، البيع والتسجيلات والرهون العقارية والهبات، والمؤشرات تعطي التفوق والأغلبية لمعاملات البيع ثم بالدرجة الثانية التسجيلات، وهذه التعاملات هي ما يرفد السوق بالقيمة العالية وجودة الصفقات واستقرار وتحسن الأسعار.
وبشأن التحديات الماثلة التي تواجه القطاع والحلول الممكنة، أفاد رئيس مجلس إدارة جمعية البحرين العقارية، صاحب “الدليل العقاري” أنه من أهم التحديات التي تواجه القطاع العقاري هي: أولا: كيفية خفض أسعار بيع الأراضي، ثانيا: رفع حجم الصفقات وقيمتها بما يتطلع إليه المتعاملون في السوق والمواطنين، ثالثا: خفض قيمة تكلفة البنية التحتية على الدولة وتوزيع الكلفة المنخفضة بالتساوي على الدولة والمطور العقاري والمستخدم النهائي، رابعا وأخيرا: تغير النمط السائد لتخطيط وتقسيم الاراضي (المخططات الجديدة) ليجعل القطاع العقاري مساهما رئيسيا في خفض حجم أعباء الأعمال والتكاليف المالية على أجهزة الدولة ذات العلاقة المباشرة وغير المباشرة بالعقار مثل البلديات والكهرباء والماء وأشغال الطرق والمجاري والمرور والدفاع المدني والصحة العامة والتعليم والتجارة وأخيرا التطوير الحضري والعمراني وعلى رأسها الإسكان، أليست هذه معادلة تبدو صعبة؟ هذا هو التحدي الأول والأصعب، لكنه هو الأسهل إذا اجتمعت الإرادات”.
العقار هو العمود الفقري لأي استثمار
من ناحيتهاـ علقت الخبيرة العقارية ومسؤولة التسويق العقاري في مجموعة “جي اف اتش”، إيمان المناعي، على تجاوز حجم التداول العقاري منذ بداية العام الجاري 2022 وحتى يوم 20 يوليو الجاري 591.2 مليون دينار، بحسب جهاز المساحة والتسجيل العقاري. بالقول “بالطبع الإحصاءات موجودة للاعوام السابقة للمقارنة، ولكن بشكل عام بالرغم من أزمه كورونا العالمية، إلا أن التداولات العقارية كان التأثير عليها بسيط، وهذا يثبت أن العقارات حاجة دائمة لا تتأثر بشكل كبير كباقي الجوانب الافتصادية، وإنما الطلب دائما عليها موجود والآن مع الإعلان عن الفيزا الذهبية وعودة السوق الخليجية لمجراه أنا على يقين بأن الانتعاش العقاري سيزيد”.
أما بشأن توقعاتها لمستوى حجم التداول العقاري بنهاية الربع الثالث من العام الجاري أو حتى نهاية العام. أوضحت المناعي “بالنسبة للمعطيات الموجودة من نزول حاد في أسواق العملات الرقمية وانخفاض أسعار الذهب (...) العقار هو الملاذ الآمن ومهما تنوعت مصادر الاستثمار للشخص يجب أن يجعل نصيب الأسد للعقار؛ لأنه هو العمود الفقري لأي استثمار”.
وبشأن نوعية التداول العقاري وفقا لما أعلن من إحصاءات هل هو بيع أم شراء أم عقود ايجارات، قالت المناعي إن ذلك “يعتمد على المنطقة وحجم الطلب عليها ونوعه، فكل منطقة تصعد أسهمها في جانب معين، ولكن بشكل عام أرى أن السوق العقارية البحرينية سينتعش أكثر على كافة الأصعدة بإذن الله”.
وتطرقت الخبير العقاري الدولي إلى التحديات الماثلة أمام القطاع العقاري والحلول الممكنة، حيث أشارت إلى ضرورة تسريع الإجراءات للموافقة الأمنية بالقبول أو الرفض. ونادت بالتسهيلات البنكية بنسب مشجعة، مشيرة إلى الحاجة لموقع الكتروني للعامة لرؤية التداولات العقارية بشكل مباشر لمعرفة كل منطقة وسوقها العقارية بحيث يسهل على الباحث أو المستثمر اتخاذ القرار”.
تداولات نوعية
من جهته، عبر مؤسس شركة أمفا القابضة، محمد رجب أيّوب، عن تفاؤله بالنشاط العقاري في البحرين، وقال إنه يتجه نحو التعافي مقارنة بالعامين الماضيين. وكان أيوب يرد على استفسارات صحيفة “البلاد” بشأن الإحصاءات الصادرة عن جهاز المساحة والتسجيل العقاري والتي تشير إلى أن حجم التداول العقاري تجاوز منذ بداية العام الجاري 2022 وحتى يوم 20 يوليو الجاري 591.2 مليون دينار، فيما بلغ حجم التداول العقاري منذ بداية شهر يوليو الجاري حتى اليوم أكثر من 46 مليون دينار، تم تنفيذها عبر أكثر من 1045 معاملة عقارية.
وأفاد أيوب أن التداول يتجه الآن نحو مشاريع السكن الاجتماعي والمشاريع ذات الطبيعة التجارية والسياحية بالاضافة إلى الطبية التي ليست للبيع بل للاستثمار والإيجار. وبشأن التحديات التي تواجه القطاع، أشار مؤسس أمفا القابضة إلى التضخم وارتفاع الأسعار جراء الارتفاع في كلفة تنفيذ المشاريع، علاوة على الزيادة في أسعار الخدمات اللوجستية ليؤدي كل ذلك لتقليل نسبة الربحية، وهذا الوضع عالمي ليس في مملكة البحرين فحسب.
واستطرد أيوب بالقول بأن هناك حركة في السوق، إذ أصبح هناك تواجد كثيف للأشقاء الخليجيين في المجمعات التجارية في البحرين، موضحا “تواجد كبير للإخوة الخليجيين في المجمعات”.
ولفت أيوب إلى أهمية التكنولوجيا العقارية “البروبتك” في تحريك النشاط العقاري والتسهيل على المستثمرين، فالتكنولوجيا العقارية أصبحت لها مميزات في السلامة والأمن وتسهيل التواصل والمدفوعات، لذلك فهي تخفض التكاليف، مشيرا إلى أن الشارع التجاري يجب أن يتكيف مع الوضع الحالي، بالاضافة إلى رفع معدل الفائدة لدى البنوك على القروض. وبشأن تنظيم الفعاليات العقارية من مؤتمرات وغيرها، قال أيوب “نحن الآن في موسم الصيف والإجازات، وسيتم استئناف تنظيم المؤتمرات العقارية بنهاية فصل الصيف”.
ارتفاع الأسعار حَدَّ من الإقبال
إلى ذلك علق صاحب شركة تعارف العقارية، طاهر المدهون، على الإحصاءات المعلنة من قبل الجهات الرسمية بشأن حجم التداول العقاري بأنها مؤشرات واقعية، مشيرا إلى أن الوضع ليس كما كان، بمعنى نجد تحسن ما في نوع من التداول العقاري بينما نجد تباطؤ في نوع آخر من مجالات التداول العقاري.
وقال المدهون إن شح الأراضي السكنية تسبب تباطؤا في مشاريع المخططات الإسكانية، بينما نجد هناك نشاط آخر في المجالات العقارية سواء كانت صناعية أو تجارية استثمارية، مشيرا إلى أن جهاز المساحة والتسجيل العقاري والبنك العقاري هما من يعرفان على وجه الدقة بيانات كل نوع من هذا التداول العقاري.
وأضاف صاحب شركة تعارف العقارية أن العقارات السكنية عليها طلب متزايد من قبل المواطنين للشراء، ولكن ارتفاع الأسعار والكلفة حد من هذا الإقبال، مشيرا إلى أنه في برنامج مزايا أصبح الناس يدفعون مبالغ ضخمة قد تصل إلى 130 ألف دينار وذلك للأسباب التالية:
أولا: ارتفاع أسعار الأراضي مؤخرا بنسب تتراوح بين 30 و40 % للأراضي التي مساحتها ما بين 160 و350 مترا مربعا.
ثانيا: هناك رسوم لبناء تصدر كل فترة وأخرى وهي متجددة من الجهات المعنية وآخرها القرار بضرورة فحص التربة، وهناك قرارات تختص بأنظمة الكهرباء.
ثالثا: ارتفاع أسعار مواد البناء كالحديد الذي وصلت أسعاره في فترة ما إلى 380 دينارا للطن الواحد مع تراجعها في الوقت الحالي إلى نحو 320 دينارا للطن، فيما نجد أن أسعار الأخشاب ارتفعت بنسبة 100 %، وهناك أيضا ارتفاعا في مستلزمات التشطيبات، ناهيك عن الضريبة المضافة التي رغم انها معفاة، ولكنها تضغط أيضا على المصاريف الكلية.
وأشار المدهون إلى ارتفاع البنية التحتية للمشاريع الإسكانية؛ الأمر الذي قاد إلى ارتفاع في كلفة الوحدات السكنية، لافتا إلى انه من الصعوبة بمكان أن نجد الآن وحدات بنحو 120 ألف دينار.
وبشأن الأنشطة العقارية والمؤتمرات المتخصصة في القطاع، أفاد صاحب شركة تعارف العقارية أن الصيف يشهد عادة ركوداً في العقار، بينما ينتعش التداول العقاري بدءا من شهر سبتمبر.
