اتهام بنوك بتجاوز المحاكم وبيع عقارات مرهونة بسعر بخس
| علي الفردان
يجري الحديث هذه الأيام عن إجراءات تتخذها بعض البنوك ليست في مصلحة زبائنها وذلك عبر بيع العقارات التي يتم رهنها بموجب القروض العقارية دون مراعاة للأنظمة الرسمية التي تحفظ مصلحة الزبائن الأفراد والمؤسسات.
فقد وصلت لـ “البلاد” إحدى القضايا المتعلقة بعدم التزام بعض البنوك بقرارات وزارة العدل التي تنظم عملية بيع العقارات التي يتم رهنها عبر الآلية المعدة لذلك والتي تتم خلال المحكمة ويتم فيها مراعاة لحقوق الزبون والبنك المقرض.
وأشار أحد أصحاب الأعمال، فضل عدم ذكر اسمه، إلى أن إعطاء البنوك الحق في التصرف منفردة ومتجاوزة لقرار المحكمة يعد مشكلة كبيرة، حيث إن هذه البنوك لا تراعي مصلحة الزبائن.
وصرح صاحب الأعمال وهو زبون لأحد البنوك ومتضرر من هذه المسألة “الموضوع باختصار: بيع عقار مرهون من غير الإجراءات الرسمية، حيث إن بعض البنوك تستغل حاجة المقترض وتفرض شروطا غير قانونية عليه، وهذا يسمى عقد إذعان ويعتبر مخالفا للنظام العام قانونا، فيشترط مع وجود عقد رهن، وهو المعتاد في مثل هذه المعاملات الحصول على توكيل بيع من مالك العقار المرهون؛ وذلك للقفز على إجراءات التنفيذ في المحكمة والتي تضمن حق مالك العقار في الحصول على سعر مناسب لعقاره، وقد وقعت لنا قضية مع أحد البنوك الذي استغل وكالة البيع الموجودة لديه وباع أحد عقاراتنا المرهونة بأقل من نصف ثمنه (10 دنانير للقدم المربع)، ومن غير علمنا، على الرغم أن المبلغ المتخلف عن سداده لا يتجاوز 10 % من قيمة بيع العقار وتجميد باقي المبلغ، حيث لم يترك لنا المجال في تدوير المبلغ؛ للحصول على فوائده، وعندما استفسارنا من البنك لماذا لم يتشاور معنا بخصوص السعر ولم يخبرنا بعملية البيع رد علينا “لو أخبرناكم كنتم نصبتوا خيمة في السجل العقاري”، قبل عملية البيع كان هناك بعض المراسلات بالايميل وفي آخر إيميل أخبرونا “أنه إذا لم نسدد المبلغ المتأخر سوف نقوم بإجراءات البيع خلال أسبوع”، إلا أن عملية البيع تمت في نفس تاريخ الإيميل، حيث تم البيع إلى نفس الشخص الذي قدم لنا عرضا بشكل مباشر (12 دينارا للقدم المربع)، وقد اشتراه من البنك بمبلغ 10 دنانير”.
وتابع بالقول “البنك لم يراع مصلحتنا، بل تعمد الخسارة؛ لأنه يفرض بأن تكون قيمة العقارات الضامنة للقرض تساوي ضعف القيمة (..) ويتم تهديدنا ببيع باقي العقارات بأقل من قيمتها السوقية”.
وقال صاحب الأعمال “إن العقار الذي تم بيعه بمساحة كبيرة جدا كان يمكن بيعه في ظروف السوق هذه غير المواتية بسعر 16 دينارا للقدم، في حين أن البنك باعه بسعر 10 دنانير للقدم المربع ما يعني أن البنك حصل على حقوقه كاملة، في حين أن الزبون خسر أموالا طائلة فيما لو تم بيع العقار عبر القرارات المنظمة لبيع الرهون العقارية في حال التعثر عن السداد عبر المحكمة”.
وأشار إلى أن سبب التعثر هو التعرض لظروف تجارية قاهرة جعلت من المؤسسة غير قادرة على السداد لمدة ثلاثة أشهر، مشيرا إلى أن البنك استغل وجود “توكيل البيع” ضمن إجراءات الحصول على القرض في بيع العقار المرهون، وهو ضمن مجموعة من العقارات بملايين الدنانير، بسرعة كبيرة”.
وأوضح “لو أن البنك علم أنه سيلجأ للطرق الرسمية للبيع، فإنه سيعطي المقترض فترة أطول لتوفيق أوضاعه خصوصا أن المؤسسة تحتاج لبعض السيولة لإعادة تنظيم أعمالها”.
وأشار إلى أنه يعلم شخصيا بأن عددا من المقترضين يقومون بالتوقيع على هذه “التوكيلات” بحسن نية ودون حساب العواقب، داعيا مصرف البحرين المركزي لوقف هذه الممارسات التي تخالف القانون وبالخصوص نص المادة 964 من القانون المدني، والتي تنص “يقع باطلا كل اتفاق يجعل للدائن الحق عند استيفاء الدين وقت حلول أجله في أن يتملك العقار المرهون بالدين أو بأي ثمن أو في أن يبعيه دون مراعاة للإجراءات التي فرضها القانون وحتى لو كان هذا الاتفاق قد أبرم بعد الرهن، ولكن يجوز بعد حلول الدين أو قسط منه الاتفاق على أن ينزل المدين لدائنه عن العقار المرهون وفاءً لدينه”.