رسالة ماجستير بجامعة البحرين تبحث قانون تنظيم القطاع العقاري
تناولت رسالة علمية، أولى من نوعها، بقسم القانون الخاص في جامعة البحرين التأصيل والأحكام القانونية والضمانات في قانون تطوير القطاع العقاري الجديد الصادر بموجب القانون رقم 27 لسنة 2017، والظروف التي أدت لصدور هذا التشريع على الرغم من مرور سنوات قصيرة من صدور قانون التنظيم العقاري في سنة 2014.
وتناولت الدراسة التي أعدها الباحث القانوني خالد بن أحمد الجنيد، دراسة مقارنة بين الدول التي شرعت قانون البيع على الخريطة ومن ضمنها القانون الفرنسي والقانون الخاص بإمارة دبي إضافة للقانون البحريني محاولا في ذلك تبسيط مفهوم هذه الصيغة التعاقدية الجديدة على المشرع الوطني والوقوف على الأحكام والتطبيقات القضائية في الدول التي مارست تطبيق هذا القانون والإستفادة من هذه التجربة وبحث فعالية القوانين ذات الصلة في البحرين وهل ما إذا حقق رؤية المملكة في النهوض بالقطاع العقاري.
وحاولت الرسالة تسليط الضوء على المشاكل القانونية الناتجة عن عقود بيع المشاريع على الخريطة ومحاولة تأصيل الحلول القانونية للحد من انتشار هذه المشاكل حتى لا ترقى لمفهوم الظاهرة.
كما سلطت الضوء على عقد البيع على الخريطة من منطلق أهميته البالغة في بيان طريق مهم وجدوى إقتصادية من تملك العقارات بصورة ميسرة دون اللجوء إلى الإقتراض ودفع الفوائد الربوية المحرمة وبالتالي إنخفاض تكلفة البناء مما يساهم في رفع الطلب على العقارات المبنية بنظام البيع على الخريطة وبالتالي تحقيق هدف إستقرار قطاع التطوير العقاري وإزدهاره في مملكة البحرين.
وحرص الباحث على أن تكون نتائج الدراسة تصب في مصلحة تطوير قانون القطاع العقاري في البحرين بشكل أكبر، كما دعا إلى إتاحة مجال أرحب لإعادة النظر في التشريعات العقارية ودراستها بشكل أعمق بغية الوصول إلى دليل عقاري شامل يرقى مع طموح المملكة في النهوض بالقطاع العقاري, مع ضرورة الأخذ بعين الإعتبار السوابق القضائية ومبادىء محاكم البحرين.
ومن بين النتائج والتوصيات التي توصل إليها الباحث من خلال دراسته، أوصى للقيام بمشروع وطني شامل على نطاق التشريع في المجال العقاري، وإصدار دليل شامل وموحد للأنظمة والقوانين العقارية وإقتصارها على أطر عامة وترك التفاصيل إلى قرارات جهة الإدارة حسب الحاجة في كل مرحلة.
كذلك توصل الباحث إلى أن عقد البيع على الخارطة من العقود الذي يخضع في تفاصيله إلى القواعد العامة في عقدي البيع والمقاولة إضافة إلى بعض الأحكام التي تتعلق بخصوصية العقد حتى وأن جاهد المشرع القانوني على وضع إطار خاص بهذا العقد. ومن النتائج المهمة أيضا تنوع الضمانات الممنوحة للمشتري في عقد البيع على الخريطة منها ما يكون سابق على مرحلة العقد ومنها ما يكون أثناء تنفيذ العقد ومنها مايكون بعد تنفيذ العقد كأحكام الضمان العشري لسلامة البناء.
كذلك توصل الباحث إلى مجموعة من التوصيات المتعلقة بتعديل بعض نصوص قانون تطوير القطاع العقاري وأولها تعديل المادة الأولى من القانون فيما يتعلق بمسمى (عقد البيع على الخريطة) ليصبح (عقد بيع العقار تحت الإنشاء )، لإن التسمية الأخيرة هي التي تعكس حقيقة وطبيعة هذا العقد، كما دعت الرسالة أيضا لإلغاء نص المادة رقم 2 من قانون تطوير القطاع العقاري في ما يتعلق بنطاق تطبيق القانون أو تعديلها لتصبح ذات نطاق أشمل في تطبيق القانون على كافة مشاريع التطوير العقاري.