من حق اتحاد الملاك الإشراف على الطرق والحراسة والمصاعد
| محرر الشؤون المحلية
قدم المحامي محمود ربيع ايضاحا قانونيا عن حيثيات ما ينص عليه قانون تنظيم القطاع العقاري من حق إتحاد الملاك إدارة الأجزاء المشتركة بالجزر الصناعية. وفيما يأتي نص شرحه:
اتحاد المُلَّاك مؤسسة لا تهدف للربح، وله شخصية اعتبارية مستقلة عن شخصية أعضائها، ويكون له حق التقاضي بهذه الصفة، ويمثِّلها مديره أمام القضاء والجهات الإدارية وفي التعامل مع الغير.
أناط المشرع البحريني بإتحاد الملاك مسئولية رئيسية وهي الإشراف على الأجزاء المشترَكة، والموجودات والخِدْمات ذات الصلة بالمنفعة الجماعية للمُلَّاك، وإدارتها والتَّحَكُّم بها وضمان المحافظة على الأجزاء المشترَكة والموجودات، وإصلاحها، واستبدالها.
ويتكون اتحاد المُلَّاك من مالكي وحدات العقار المشترَك بما في ذلك المشتري في الإيجار المنتهي بالتمليك، والمطوِّر الرئيسي أو الفرعي بالنسبة للوحدات غير المَبيعة.
قصد المشرع البحريني من مصطلح “الأجزاء المشترَكة” أية أجزاء من العقار المشترَك لا تقع ضمن حدود أية وحدة وتكون مخصَّصة للاستخدام المشترَك من قِبَل مالكي وشاغلي الوحدة المبنية في مخطط الموقع كمواقف السيارات وغُرَف الحراسة والمرافق والمعدات الترفيهية وحمامات السباحة والحدائق ومرافق التخزين والمصاعد والخزانات والأنابيب والمولِّدات ومداخن ومراوح ومجاري التهوية ووحدات ضغط الهواء وأنظمة التهوية الميكانيكية والطرق والدوَّارات ونقاط التقاطع والممرات وحواف الرصيف ومجاري التصريف والجزر الفاصلة في الطريق والجسور وأنظمة التصريف وما يرتبط بها، والبحيرات والبرك والقنوات والمتنزهات والنوافير والأشكال المائية والمجاري المائية الأخرى، والمساحات الخضراء والمساحات العامة وساحات اللعب بالإضافة إلى هيكلية العقار المشترَك بما في ذلك الدعائم الرئيسية والأساسات والأعمدة والجدران الهيكلية والعتبات والأسقف ووصلات الأسقف والردهات والسلالم وممرات السلالم ومخارج الطوارئ والمداخل والنوافذ الواقعة على الجدران الخارجية والواجهات والأسطح.
واتحاد الملاك منوطة به إدارة الأجزاء المشتركة بشرط بأن لا يتضمن مخطط موقع العقار أجزاء لا تُعتبر ضمن الأجزاء المشتركة و بالتالي لا يكون للإتحاد الملاك ادارتها أو التصرف فيها استثناءً من الأصل، و قد يكون الحق غالباً في ذلك لمالك العقار أو الشركة المطورة.
ويقصد بمخطط موقع العقار المخطَّط المسجَّل في السجل العقاري والذي يبيِّن الوحدات وأجزاءها المشترَكة ويتضمن كل من المخطط الذي يبيِّن موقع المباني بالنسبة لحدود قطعة الأرض الأساسية، ومخطط جميع الأجزاء المشترَكة بداخل وخارج العقار، ومخطط مناطق الاستخدام الحصري، ويوضِّح المناطق التي ستُنشأ بها حقوق الاستخدام الحصري وعدد الوِحْدات المستفيدة منها، ومخطط الوِحْدات، يوضِّح جميع الوِحْدات في العقار المشترك.
وحمايةً للمشترين أوجب القانون في المادة (15) من القرار رقم (7) لسنة 2018 بشأن بتنظيم أحكام اتحاد المُلَّاك والعقارات المشتركة على المطوِّر قبل إبرام عقْد بيْع أية وحدة في مشروع التطوير العقاري، أو في مشروع البيع على الخارطة، بأنْ يُقدِّم للمشتري المخطط ويوضح الوِحْدات والأجزاء المشتركة.