اعتماد مخطط الجزر ثم إسناد إدارة طرقها وحراستها لاتحاد الملاك
| راشد الغائب
حكم تمييزي يسدل الستار على جدل مستمر بين سكان “الريف” و“أمواج” والمطورين من الأجزاء المشتركة “الباركات” والبرك والحدائق والطرق وساحات اللعب المخطط بالسجل العقاري يبين الوحدات وأجزاءها المشتركة انتهاء مدة مجلس إدارة الاتحاد لا يترتب عليه انقضاء شخصيته الاعتبارية
أسدل حكم تمييزي الستار على جدل مستمر بين سكان الجزر الصناعية المعروفة مثل الريف وأمواج ومطوري هذه المشروعات، ويتلخص الخلاف المتكرر عن نزاع الفريقين بشأن إدارة الأجزاء المشتركة بالجزيرة، وهل هي من حق اتحاد الملاك الذي يمثل السكان أم من حق مطور المشروع. والمقصود بالأجزاء المشتركة هي مواقف السيارات وحمامات السباحة والحدائق والطرق ونقاط التقاطع والممرات والبحيرات والمتنزهات والنوافير والمساحات الخضراء وساحات اللعب والسلالم وغيرها.
وجاء الحكم الحديث لمحكمة القانون حاسما بوضع النقاط على الحروف، وبإعطاء حق إدارة الأجزاء المشتركة بالجزيرة لاتحاد الملاك شريطة تسليم المحكمة مخطط الجزيرة المعتمد لدى الجهة الرسمية.
وقالت المحكمة: إن قانون تنظيم القطاع العقاري تناول تفصيلا الأجزاء المشتركة من العقار المشترك، وهو الذي ناط في مادته رقم 66 باتحاد الملاك تولي مسؤولية إدارتها وتشغيلها وصيانتها وإصلاحها، وفق مخطط الموقع، وهو المخطط المسجل بالسجل العقاري والذي يبين الوحدات وأجزاءها المشتركة.
إلا أن اتحاد ملاك جزيرة الريف برئاسة رجل الأعمال فاروق المؤيد قد خسر القضية بمحكمة التمييز لأن ملفه للمحكمة خلا مما يفيد ضم نسخة من المخطط المسجل بالسجل العقاري والذي يبين الوحدات وأجزاءها المشتركة للوقوف على ماهية الأجزاء المشتركة داخل العقار المشترك والذي يسمح لاتحاد ملاكه بتولي مسؤولية إدارته (...).
وحكمت المحكمة بنقض الحكم الاستئنافي. وأحالت القضية إلى المحكمة التي أصدرته لتحكم فيها من جديد.
وصدر الحكم بالجلسة المنعقدة بتاريخ 1 يوليو 2019، ويحمل الطعن رقم 1083 لسنة 2018.
وتنشر “البلاد” أبرز حيثيات الحكم غير المنشور سابقا:
موجز الخلاف
اتحاد الملاك أقام دعوى أمام المحكمة الكبرى المدنية بطلب الحكم بإلزام الشركة الطاعنة (المطور الرئيسي لجزيرة الريف) تسليمه جميع الأجزاء المشتركة والطرق العامة ومداخل المجمع السكني لجزيرة الريف.
وقال شرحا لدعواه إنها تضع يدها على مداخل المجمع السكني وطرقه العمومية. وأقامت حواجز في الطريق الداخلي للمجمع مما يحول دون وصول الملاك إلى عقاراتهم بشكل ملائم، وقد أشعرها بتسليمه الطرق داخل المجمع وإخراج شركات الأمن منه حتى يتمكن من مباشرة مهامه في إدارة الأجزاء المشتركة طبقا للقانون إلا أنها لم تستجب فقد أقام دعواه.
أجابت المحكمة المطعون ضده إلى طلبه بحكم استأنفته الطاعنة لدى محكمة الاستئناف العليا المدنية. وفيه قضت برفضه، وتأييد الحكم المستأنف، فطعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق التمييز وقدم المكتب الفني مذكرة برأيه في الطعن.
مداخل المجمع
وحيث إن ما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب حين ألزمها بتسليم كل الأجزاء المشتركة والطرق العامة ومداخل المجمع السكني لجزيرة الريف خالية من الشواغل والأشخاص لاتحاد الملاك المطعون ضده مع أن مدة مجلس إدارته المقدرة بسنتين حسب عقد تأسيسه الموثق في 8/3/2015 قد انتهت دون أن يتم تجديد هذه المدة ونفس الوضع بالنسبة لمديره المعين لذات المدة فتكون صفته منتفية مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه لما كان من المقرر طبقا لنص المادتين 62، 63 من قانون تنظيم القطاع العقاري الصادر بالقانون رقم 27 لسنة 2017 أن اتحاد الملاك ينشأ بحكم القانون عند تسجيل أول بيع لوحدة في عقار مشترك في السجل العقاري ويكون له شخصية اعتبارية مستقلة عن شخصية أعضائه ويكون له حق التقاضي ويمثله مديره أمام القضاء والجهات الإدارية في التعامل مع الغير؛ فإن مؤدى ذلك أن انتهاء مدة مجلس إدارة اتحاد الملاك لا يترتب عليه انقضاء شخصيته الاعتبارية وإنما يحق للجمعية العمومية طبقا لنص المادة 55 من قرار رئيس مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري رقم 7 لسنة 2018 أن تعين مديرا مرخصا له من المؤسسة أو تفوض مجلس الإدارة صلاحية تعيينه ويدخل في ذلك التجديد للمدير الحالي والذي خلت الأوراق مما يفيد شغر منصبه مما يضحى معه النعي على غير أساس.
الأمن والمحطات
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والإخلال بحق الدفاع، وفي بيان ذلك تقول إنها تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع أنها تمتلك حقوق التنظيم والصيانة والمحافظة على البنية التحتية للجزيرة باعتبارها المطور الرئيسي للجزيرة وقد تضمنت عقود البيع الصادرة منها للملاك إعداد وصيانة الطرق وإنارتها وزراعتها وتوفير وصيانة مسالك مياه الصرف الصحي وتقديم الخدمات المتصلة بالأمن إلى جانب توفير محطات الطاقة والكهرباء الخاصة فيكون لها الحق في إدارتها طبقا للقانون الذي أناط بإشراف اتحاد الملاك على الأجزاء المشتركة في العقار الواحد وليس بكافة الأجزاء المشتركة في الجزيرة محل التداعي التي قضى الحكم المطعون فيه بتسليمها للمطعون ضده دون أن يتحقق مما تقدم مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إنه لما كانت المادة 52 من قانون تنظيم القطاع العقاري الصادر بالقانون رقم 27 لسنة 2017 قد تناولت تفصيلا الأجزاء المشتركة من العقار المشترك وهو الذي أناط في مادته رقم 66 باتحاد الملاك تولي مسئولية إدارتها وتشغيلها وصيانتها وإصلاحها، إلا أن ذلك كله مشروط بألا يتضمن مخطط الموقع خلافه وهو بحسب المادة الأولى من ذات القانون هو المخطط المسجل في السجل العقاري والذي يبين الوحدات وأجزاءها المشتركة، وإذ خلت الأوراق مما يفيد ضم نسخة من هذا المخطط للوقوف على ماهية الأجزاء المشتركة داخل العقار المشترك والذي يسمح لاتحاد ملاكه المطعون ضده بتولي مسئولية إدارته ودون تحقيق دفاع الطاعنة فيما أوردته بخروج بعض تلك الأجزاء المشتركة عن نطاق عباءة الاتحاد في تولي إدارتها ومدى ذلك مع ما قد يصدر من مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري من قرارات تتعلق بتنظيم الأحكام المتعلقة بكل من الاتحاد الرئيسي والاتحاد المركزي والذي أناطت به المادة 62/و من قانون التنظيم العقاري بإصدارها بسندات الملك الصادرة للملاك فإن قضاء الحكم المطعون فيه بتسليم كافة الأجزاء المشتركة بما فيها الطرق العامة للجزيرة يكون قاصرا ويعجز هذه المحكمة عن مراقبة سداده بما يعيبه ويوجب نقضه مع الإحالة.
منطوق الحكم
حكمت المحكمة: بقبول الطعن شكلا، وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه، وأحالت القضية إلى المحكمة التي أصدرته لتحكم فيها من جديد. وألزمت المطعون ضده (اتحاد ملاك جزيرة الريف) المصروفات ومبلغ 100 دينار مقابل أتعاب المحاماة.