هجرس: تأسيس المحاكم العقارية في مراحله النهائية
| زينب العكري من السنابس | تصوير رسول الحجيري
قال رئيس لجنة العقار والإنشاء بغرفة تجارة وصناعة البحرين، عارف هجرس، إنه جارٍ العمل على تأسيس المحكمة العقارية أسوة بالتي موجودة في دبي وهو في مراحله النهائية، وإن جمعية التطوير العقارية سعت منذ سنوات لإنشاء هذه المحكمة وآن الأوان لإنشائها نظرًا لأهمية القطاع واهتمام الحكومة به.
جاء ذلك، على هامش ندوة مشاريع التطوير العقاري “مرحلة ما بعد تأسيس اتحاد الملاك”، التي نظمتها غرفة تجارة وصناعة البحرين ممثلة بلجنة العقار والإنشاء مساء أمس الأول.
وأضاف هجرس أن العناصر جميعها اكتملت مع تأسيس مؤسسة التنظيم العقاري التي أكملت كافة القوانين التي تعتبر الأعلى على مستوى العالم، ووصلت الشراكة لمرحلة النضوج وزاد عدد الشركاء، وأصبحت الصناعة مهمة، موضحًا أن المحاكم العقارية ستعزّز وتحفّز صناعة التطوير العقاري.
وأشار إلى أن المحاكم العقارية ستقوم بحل أي مشكله عقارية من العقار الذي تبلغ قيمته 100 ألف دينار وأكثر والبث في القضية خلال 44 يومًا، لافتًا إلى أنه تم الاطلاع على القوانين الدولية وتم اختيار ما يناسب البحرين، وتوقع إنشاء المحكمة قريبًا.
الترخيص إلى 50 باتحاد ملاك
بدوره، أكد رئيس قسم التراخيص في مؤسسة التنظيم العقاري، عبدالله الجودر، إنه تم منح 14 شخصًا رخصة مدير للعمل في اتحاد الملاك، فيما تم الترخيص إلى 50 اتحاد ملاك من أصل 80 منذ بداية القرار في سبتمبر 2018 حتى الآن.
واستعرض الجودر التغييرات التي أحدثها القانون رقم 27 لسنة 2017، وتحدث عن ( العقارات المشتركة البسيطة ) والتي تشمل المبنى السكني ومشاريع تطوير الفلل الصغيرة، ومبنى متعدد الاستخدام (سكني أو تجاري)، وأهمية القانون في تغيير الإجراء السابق بحيث لا يلزم توثيق اتفاق تكوين اتحاد الملاك، وينشئ اتحاد الملاك تلقائيًّا عن تسجيل بيع أول وحدة، ويصبح المشترون أعضاء تلقائيًّا في اتحاد الأملاك، والاستحقاق يكون نسبة للوحدات.
وعن إجراءات تأسيس اتحاد الملاك، فإنه يقوم المطور عند تسجيل أول وحدة لدى السجل العقاري بالدعوة إلى الجمعية العمومية خلال 3 أشهر من تاريخه، وفي حال خروج المطور دون تأسيس اتحاد الملاك فإنه يتوجّب على الملاك انفسهم أخذ مسؤولية الدعوة إلى الجمعية العمومية، ويجب إعداد إخطار الدعوة للجمعية العمومية والمستندات المطلوبة مثل مسودة النظام الرئيسي والأمور المالية والتعاقدات والميزانية وإرساله قبل 21 يومًا من تاريخ الاجتماع، إضافة إلى أنه يتولى أحد الحضور رئاسة الاجتماع (رئيس اتحاد ملاك مرخص من قبل المؤسسة أو أحد الملاك)، من ثم يقوم رئيس الجلسة في الاجتماع بالتأكد من اكتمال النصاب القانوني للجلسة 50 %، والتأكد من استمارات الحضور، والتوكيلات 10 % من الملاك، واستمارات التصويت.
البحرين أفضل المناطق للاستثمار العقاري
بدورها، قالت مديرة المشاريع الهندسية بالبحرين المحامية بولا بوست، إن المملكة توفر أفضل العقارات والمؤسسات العقارية، وتعمل أفضل من السنوات الـ15 الماضية، وذلك من خلال توفير الدعم والمساندة مثل مؤسسة التنظيم العقاري التي أعطت أهمية للمستثمرين وأصحاب العقارات.
وأضافت أنه من خلال تجربتها كمديرة للمشاريع الهندسية في البحرين تجد أن البحرين من أفضل المناطق التي تستثمر فيها المشاريع العقارية، متمنية أن تكون هناك مشاريع صديقه للبيئة.
ولفتت إلى ضرورة مراجعة العقود والمستندات واستخدام اللغة المفهومة بين المطور وأصحاب العقار، والتأمين على المشاريع خاصة إذا كان العقار مرتفع السعر ويجب حمايته إذ من الملاحظ أن هناك بعض التقصير في التأمين، وتوقعت أن يكون هناك تشريعات من وزارة الأشغال فيما يخص استخدام المواد المناسبة للعقار في السوق البحريني، ويجب حل النزاعات العاجلة والتي تصل إلى 500 ألف دينار في غرفة البحرين لتسوية المنازعات.
من جانبه، قال اختصاصي اتحاد الملاك من دبي، سامر قاني، إنه تم وضع اتحاد الملاك في السوق العقاري منذ فترة وتم إنشاؤه لمعرفة سبب المشاكل ولحل المشاكل العقارية في جميع الدول العالم مثل أستراليا وأميركا ودبي وغيرها. وطالب أن تصل القوانين إلى الملاك ليعرفوا ما لهم وما عليهم، وأهمية اختيار المطور الجيد وشركات الخدمات والصيانة الملائمة للمشروع، ويجب تثقيف المدراء حتى يكونوا على دراية في تسير المشروع بنجاح.
فيما استعرض المحامي صلاح المديفع التزامات المشتري المالك وقال أولاً: “يجب عليه التقيد بالنظام الرئيسي والنظام الأساسي لاتحاد الملاك وقانون تنظيم القطاع العقاري والقرارات المنفذة له وقرارات اتحاد الملاك، كما يجب عليه استخدام الوحدة والأجزاء المشتركة فيما أعدت له وبطريقة لا تمس حقوق الآخرين في استخدام تلك الأجزاء أو تزعجهم أو تعرض سلامتهم أو سلامة العقار المشترك للخطر”.
ولا يجوز له تقسيم الوحدة المملوكة له إلى وحدتين أو أكثر إلا بموافقة الجهة المختصة، ويلتزم بدفع حصته من الاشتراكات السنوية المقررة، ولا يجوز له أن يتخلى عن حصته في الأجزاء المشتركة ليتجنب دفع حصته من الاشتراكات السنوية، ولا يجوز له إجراء أية تعديلات أو تغييرات على الهيكل أو المظهر الخارجي لوحدته أو أي جزء من العقار المشترك بما يؤثر جوهريًّا على الوحدة أو الأجزاء المشتركة أو مظهرها الخارجي.
كما تقع عليه مسؤولية إصلاح الضرر الذي ينشئه في الوحدة أو الأجزاء المشتركة على نفقته الخاصة وبالطريقة التي يتطلبها اتحاد الملاك.
ثانيًا: التزامات المطور الرئيس والفرعي
أن يلتزم المطور الرئيس أو الفرعي بسداد الاشتراكات السنوية لاتحاد الملاك بالنسبة للوحدات العقارية غير المبيعة، ولا يجوز له أن يتخلى عن حصته في الأجزاء المشتركة لتجنب دفع حصته من الاشتراكات السنوية، يُسأل المطوّر عن العيوب التي تظهر في الأجزاء الهيكلية من العقار المشترك والتي يخطره بها اتحاد الملاك أو مالك أية وحدة. وتستمر مسؤولية المطوّر مدة 10 سنوات تبدأ من تاريخ حصوله على شهادة الإنجاز للمشروع الذي قام بتطويره، وتستمر مسؤولية المطوّر عن ضمان إصلاح أو استبدال التركيبات المعيبة في العقار المشترك لمدة سنة من تاريخ الحصول على شهادة الإنجاز للمشروع الذي قام بتطوير أو جزء منه.
ويجب على المطور إعداد الميزانية السنوية الأولى لاتحاد الملاك بما في ذلك إنشاء حساب التشغيل والحساب الاحتياطي ضمن الميزانية، ولا يحق للمطور التصويت على أي عقد للسلع أو الخدمات متى كانت له مصلحة في ذلك كما لا يحق له التصويت على أي قرار لاتخاذ إجراء في مواجهته لإخلاله بالتزاماته.
ثالثًا: التزامات اتحاد الملاك
اتحاد الملاك مؤسسة لا تهدف للربح، ويكون للاتحاد شخصية اعتبارية مستقلة عن شخصية أعضائه، ويكون له حق التقاضي بهذه الصفة، ويمثله مديره أمام القضاء والجهات الإدارية، وفي التعامل مع الغير. ويجب على اتحاد الملاك تمكين مالك الوحدة من المشاركة في اجتماعات الجمعية العمومية بالحضور والتصويت وفقًا للنظام الأساسي للاتحاد، ويلتزم اتحاد الملاك بترتيب تأمين ضد المسؤولية عن الأضرار والإصابات الجسدية التي تلحق بمالكي وشاغلي الوحدات متى كانت ناتجة بسبب العقار المشترك.
صلاحيات اتحاد الملاك
يمارس اتحاد الملاك الصلاحيات التالية: إبرام اتفاقيات توريد المرافق والخدمات، تحصيل الاشتراكات على أقساط ربع سنوية، إيداع الأموال الفائضة في أي بنك مسجل لدى مصرف البحرين المركزي أو أية جهة معتمدة من المؤسسة بما يحقق أغراض اتحاد الملاك ويعود بالنفع عليهم وذلك بعد أخذ رأي مصرف البحرين المركزي، إصدار بيان الاشتراكات السنوية، ليوضح الاشتراكات الخاصة بكل وحدة وإصدار شهادات براءة الذمة.