+A
A-

صالح فقيهي .. 35 عامًا من الخبرة المهنية بقطاع العقارات

شاركتُ في أول دورة للمرشدين السياحيين

1200 سجل تجاري لمكاتب عقارية في البحرين

140 عضوًا فقط في جمعية البحرين العقارية

أحمل دبلوما في إدارة أعمال الفنادق من لندن

ضمن أوائل المديرين المبتعثين من “فنادق الخليج”

انخفاض العائد على دخل المكاتب العقارية بسبب المنافسة

من هموم القطاع عدم توفر “مواقف” طوال فترة سير القضايا

 

حبه للعمل في قطاع الإنشاءات كان نقطة التحول في حياته المهنية، رغم أنه بدأ العمل في قطاع الفنادق، إذ رغب في دراسة هذا المجال وعمل به، إلا أنه ما لبث أن دخل قطاع الإنشاءات والعقارات.

ضيفنا في اللقاء لهذا الأسبوع عقاري لديه تجربة غنية وثرية متنوعة في العمل في مجالات مختلفة، دعمها بالدراسة في حقول متعددة، فهو محب للاطلاع والتعلم ولا يكتفي النهل من منبع واحد للعلم والمعرفة.

“البلاد” التقت رجل الأعمال، صاحب مؤسسة الغروب التجارية، صالح فقيهي، بخبرة في القطاع العقاري تتجاوز 35 عامًا، كما أنه عضو في العديد من الجمعيات والمؤسسات الأهلية منها التطوعي ومنها ما يهدف لخدمة القطاع العقاري وتطويره؛ نظرًا لثراء تجربته المهنية والعملية.

كان فقيهي عضوًا لمجلس إدارة جمعية البحرين العقارية لمدة 14 عامًا، قبل أن يفسح المجال أمام الدماء الجديدة حديثا، كما عين مستشارًا في لجنة القطاع العقاري في غرفة تجارة وصناعة البحرين للدورة 28 للأعوام 2014 - 2018 لخبرته الطويلة بالقطاع. فيما يلي نص اللقاء معه:

 

الطموح الأول

تخرجت في مدرسة المنامة الثانوية، تخصص تجاري، كان طموحي وقتها إكمال دراستي في لندن، وبالفعل درست دبلوم إدارة أعمال الفنادق في جامعة برايتون في إنجلترا ثم عدت إلى البحرين.

رغبتي كانت في إدارة فنادق لها علاقة بالسياحة، خصوصًا أن نزيل أي فندق يتطلع لزيارة الأماكن السياحية. فشاركت في أول دورة للمرشدين السياحيين في البحرين نظمتها وزارة الإعلام في العام 1978، إذ جلبت خبيرا سياحيا من الأردن أطلعنا على الأماكن السياحية ودرسنا تاريخ البحرين. كنتُ وقتها مهتمًا بتاريخ الوطن وآثاره، بعد ذلك التحقت بالعمل في إدارة فندق الخليج حيث أصبحت مديرًا، وكنت ضمن المديرين الأوائل الذين ابتعثتهم شركة فنادق البحرين سابقًا (مجموعة فنادق الخليج حاليًا) التي تدير فندق الخليج، لبحرنة الوظائف الإدارية كواجهة للفندق.

بعد العودة من الدراسة كانت هنالك فترة تدريبية لمدة عام كامل في البحرين إذ عملتُ مديرًا ليليلا إضافة إلى العمل في جميع أقسام الفندق، ثم عينتُ في العام 1979 مديرا لعلاقات الضيوف بالفندق. بعدها انتقلت للعمل في شركات أخرى من بينها شركة الخليج لصناعة البتروكيماويات “جيبك” وشركة طيران الخليج، إذ شاركت في بعثات دراسية ودورات، وعملتُ كذلك في التموين.

التحقتُ للعمل في “طيران الخليج” كمحلل معلومات ومساعد مدير حسابات على أساس خبرتي في تموين الأغذية وإعداد دراسات جدوى اقتصادية للأغذية التي تقدم على متن الطائرات، كما عملت بقسم المحاسبة في الشركة بما أنني قد درست المحاسبة في لندن.

 

المجال العقاري

تنوعت الأعمال التي باشرتها، فأخذت اتجه إلى العمل الخاص في قطاع العقارات بالتزامن مع عملي الأساسي، وذلك في شهر يناير العام 1983، وبذلك أكون قد أكملت حاليًا نحو 35 عامًا من العمل المتواصل بالقطاع.

دخلت مجال العقارات؛ لأنني أحب قطاع الإنشاءات، (...) الإنشاءات والعقارات مهنتان مرتبطتان ببعضهما، فعندما يتم إنشاء عقار ما (إنشاءات) فإنه يتلقى عروض للشراء (عقارات).

كان في السابق الطلب لشراء العقارات أكثر من المعروض منه عكس ما هو حاصل الآن، إذ في ثمانينات القرن الماضي، على سبيل المثال، كان الطلب أكثر من العرض، فكان المعروض قليلا، أما حاليًا فالعكس صحيح. أذكر أنني كنت أُشيد بنايات وفللا سكنية وأتلقى عروضا لشرائها وكان العائد على الدخل منها نحو 50 %. مثلا، إذا تم إنفاق 100 ألف دينار فإن العائد على الدخل يتراوح ما بين 40 ألفا و50 ألف دينار، خلال 6 أشهر، ويعد عائدًا مجزيًا، أما الآن فإن العائد ضئيل للغاية؛ بسبب القوانين والرسوم الراهنة، إضافة إلى أن المنافسة بين المكاتب لعبت دورًا في تخفيض العائد على الدخل؛ ليصبح بحدود ألفي دينار حاليًا، وهو غير مجز قياسًا بالتعب والإرهاق على مدى 6 إلى 8 أشهر.

صقل العمل بالدراسة

اكتسبت خبرتي في قطاع العقارات من خلال العمل المباشر، إذ لم تكن في الثمانينات دورات متخصصة، ثم بعد ذلك بدأت دبي بتنظيم دورات، خصوصًا أن دولة الإمارات العربية المتحدة كانت سبّاقة في هذا المجال. وبعد تأسيس جمعية البحرين العقارية بدأنا في الانفتاح على عالم العقار بشكل علمي أكثر. فحصلنا على دورات تثقيفية في التثمين العقاري وإدارة العقارات، والوساطة العقارية وغيرها من خبير عقاري كويتي درس في أميركا، وهذا ما زاد من خبرتنا الأكاديمية التي أضافت لخبرتنا العملية الكثير. فعندما يتم التركيز بالمهنة تحدث استفادة من المشكلات التي تعترض البائع والمشتري.

 

هموم العقارات

يرى فقيهي أن كل عمل له إيجابياته وسلبياته ويواجه مشكلات كذلك، إذ إن المعوقات التي تحدث بين الوسطاء والمشترين والملاك والمستأجرين تتحول إلى قضايا في المحاكم. (...) نحن بحاجة إلى محاكم مختصة للنزاعات العقارية؛ لأن الأحكام قد تختلف بين الدرجة الأولى والاستئناف والتمييز. كما أن إجراءات توثيق العقارات تستغرق وقتًا طويلا؛ بسبب قلة عدد الموظفين في إدارة التوثيق، لذا فإن البائع أو المشتري قد يتراجعان عن إتمام العملية.

وتطرق فقيهي إلى أن القضايا متكدسة في المحاكم، إذ لديه قضايا عمرها 10 أعوام ولم يفصل فيها، تصل قيمتها لحوالي 800 إلى 900 ألف دينار، ونتيجة لتكدسها فإنه يخسر شهريًا 7 آلاف دينار، بحسب قوله.

كذلك من هموم القطاع أن المحكمة لا تخطر الشخص بأن عليه مبالغ مادية يتوجب تسديدها، ويفاجأ أن عليه أمر قبض أو أمر تحصيل دين في المطار، وعليه تسديده بمركز الشرطة، وفي ذات المسألة يُرسل إشعار إلى مصرف البحرين المركزي بإيقاف جميع حسابات هذا الشخص؛ لأن عليه تسديد مبلغ معين، من دون إخطاره.

ومن الهموم أيضًا عدم توفر مواقف سيارات كافية بالمنطقة الدبلوماسية، ولذا فإن الشخص يتوجب عليه الحضور مبكرًا حتى لو كان وقت قضيته متأخرًا.

كذلك من الهموم التي نواجهها زيادة تعرفة رسوم الكهرباء والماء، وكذلك احتساب مبلغ 12 دينارا على البنية التحتية للمتر المربع على جميع المناطق سواء كانت قديمة أو حديثة، وأيضًا كان يتم تخصيص 30 % من الأراضي للخدمات أما حاليًا فارتفعت النسبة لتصل إلى 40 %.

 

تفاؤل بـ “التنظيم العقاري”

وأعرب فقيهي عن أمله بأن “تعمل مؤسسة التنظيم العقاري على تطوير القطاع العقاري؛ لوقف الدخلاء على المهنة، إذ يوجد 1200 سجل تجاري للمكاتب العقارية، لكن أعضاء جمعية البحرين العقارية لا يتعدون 140 مكتبًا مسجلة بالمؤسسة، وغالبية هذه السجلات التجارية لا تعمل بالمهنة. ويعمل في مهنة الدلالة وبيع وشراء العقارات موظفون حكوميون وبالقطاع الخاص وربات بيوت وغيرهم، من دون أن يتحملون مصاريف إيجار مكتب ورسوم وزارة الصناعة والتجارة والسياحة ورسوم الكهرباء والماء، ورواتب الموظفين؛ نظرًا لعملهم من المنازل، وباستخدام وسائل التواصل الاجتماعي”.

وشبّه فقيهي العمل بالقطاع العقاري بالكعكة التي يتقاسمها سابقًا 100 شخص مبينا “أما الآن فاصبح فيتقاسمها ألفا شخص وبالتالي فإن المكاتب المرخصة لا يتبقى لها نصيب، إذ إن مصاريفنا أصبحت تتجاوز دخلنا”.

 

حماية المثمنين العقاريين

نحن المثمنين العقاريين نريد أن يحمينا القانون، إذ إن القانون القديم لإيجار العقارات الصادر العام 1976 حدد نسبة 3.5 % من العائد السنوي للعقارات للمثمنين العقاريين، أما القانون الجديد فألغى هذه النسبة، وبالتالي إذا قمنا بتأجير العقار للمالك وفقًا للقانون الجديد لن يمنحنا أي مبلغ مادي نظير ذلك وبالتالي لا حماية لحقنا.

كما أن هنالك خلافا على نسبة العمولة الممنوحة للمثمن العقاري في حالة البيع والشراء عند 1 %، لكننا نأمل أن يحدد القانون الجديد النسبة على البائع والمشتري لصالح المكتب، إذ إن العرف السائد حاليًا هو دفع 1 % من البائع وذات النسبة من المشتري أما الملمون بالقانون فيدفعون 0.5 % إلا أننا العقاريين ندفع 1 % عند الشراء والبيع.

القانون الجديد لم يقر شيئا، إلا أن قانون العام 1976 ذكر أن المكتب يحصل على 1 % من البائع والمشتري بالتضامن، وفي الدول الأخرى فيحصل المكتب العقاري على 2 %، لذا فإننا نريد نسبة الـ 1 % من كل طرف على غرار ما هو معمول به دوليًا.

 

العمل التطوعي

  باشر فقيهي العمل التطوعي لسنوات طويلة، إذ كان عضوًا سابقًا وعضو مجلس إدارة وأمينا ماليا في جمعية مدينة عيسى التعاونية الاستهلاكية لسنوات عديدة، بيْد أنه يرى أن هناك عزوفا حاليًا عن العمل التطوعي.

كان يحصل نظير عمله التطوعي في الجمعية على 100 دينار سنويًا أي مبلغ 8 دنانير شهريًا نظير العمل يوميًا 4 إلى 5 ساعات في الأمانة المالية لإنجاز المهام المناطة به، أما حاليًا فإن عضو مجلس إدارة الجمعية يحصل على 10 % من صافي الربح مما يعني 3 إلى 4 آلاف دينار.

عمل في جمعية البحرين العقارية تطوعيًا من دون أن ينال هو وأعضاء مجلس الإدارة أية مكافآت مالية نظير عملهم.

دعا فقيهي لدعم الجمعية المتعثرة ماديًا، وإعطائها مقرًا، إذ إنها لا تمتلك مقرا حاليًا.

 

ضخ دماء جديدة بـ “العقارية”

شغل فقيهي منصب عضو مجلس إدارة جمعية البحرين العقارية لمدة 14 عامًا، إذ قدم استقالته من هذا المنصب في 10 أكتوبر الجاري؛ ليتم انتخاب بمجلس الإدارة الجديد. وقرر عدم الترشح لعضوية مجلس إدارة الجمعية للدورة الجديدة؛ لفتح المجال لضخ دماء جديدة بالمجلس، وهو لا يزال عضوًا بالجمعية.

تأسست الجمعية في العام 2002، إذ يتكون مجلس إدارتها من 7 أعضاء منتخب من الجمعية العمومية لمدة سنتين قابلة للتجديد مدة أو مددًا أخرى، ويتم انتخابهم بالاقتراع السري المباشر. وفقيهي انضم للجمعية بعد تأسيسها مباشرة.

كان عدد الأعضاء المؤسسين للجمعية 29 عضوًا، وحاليًا عددهم يصل إلى 140 إلا أن الأعضاء الذين يسددون اشتراكاتهم نحو 40 إلى 46 عضوًا.