عدم استغلال 19 أرض خام تمثل 74% من اجمالي ممتلكات "املاك"

تدني نسبة عوائد عقارات "التأمينات" ما بين 1.1 % و2.7 % خلال الفترة من 2012 حتى 2016

"أملاك" تعيد تأجير بعض المباني بدون زيادة قيمة الإيجار بنسبة 10 %

ارتفاع رصيد الإيجارات المستحقة لـ "أملاك" إلى 2.19 مليون دينار في 2016

"أملاك" لم تتخذ أية إجراءات قانونية تجاه بعض المستأجرين المتخلفين عن السداد

تأكيدا لما نشرته البلاد تحت عنوان "عوائد استثمارات التأمينات العقارية لم تتجاوز 1%" الذي نشر في يناير من العام 2016، كشف تقرير الرقابة المالية بالتفصيل أبرز الإخفاقات التي يتعرض لها الذراع العقاري لهيئة التأمينات الاجتماعي وهي شركة املاك.

ورصد ديوان الرقابة المالية والإدارية الرابع عشر للسنة المهنية (2016 / 2017) على أداء شركة أملاك في إدارة العقارات المملوكة للهيئة العامة للتأمين الاجتماعي  استمرار تدني العائد على عقارات الهيئة وعدم تطوره بالرغم من مضي نحو ثلاث سنوات على بدء الشركة نشاطها والتي أنشأتها الهيئة العامة للتأمين الاجتماعي (الهيئة) لتتولى إدارة وتطوير المحفظة العقارية.

وأظهر التقرير أن شركة أصول بصفتها المدير الاستثماري للاستثمار المعين من قبل الهيئة لم تتفق على معدل العائد المستهدف من عقارات الهيئة والمطلوب من شركة أملاك تحقيقه، وذلك خلافًا لمتطلبات البند (3 - 5) من اتفاقية خدمات إدارة الأصول التي أبرمتها الهيئة مع الشركتين في يناير 2014 والتي تم بمقتضاها تكليف شركة أملاك بإدارة عقارات الهيئة والذي ينص على أنه "يجب أن يتفق المدير الاستثماري للاستثمار على الهدف العام للمحفظة العقارية ومعدل عائدات الاستثمارات القصيرة والطويلة الأجل مع المالك (أي الهيئة) وأن يقوم بتوجيه أداء مدير الأصول (أي شركة أملاك) وفقًا لذلك"، وبالتالي لم يتم حتى تاريخ انتهاء أعمال الرقابة في نوفمبر 2016 توجيه أداء شركة أملاك وتقييم أدائها للتأكد من تحقيق العائد المستهدف.

ونص البند (5 - 1) من اتفاقية خدمات إدارة الأصول على أنه "سوف يقوم المدير الأصول (شركة أملاك) بالتعاون مع المدير الاستثماري للاستثمار (شركة أصول) على وضع وتنفيذ استراتيجات الاستثمار العقاري المدروسة بعناية لتوفير الاستثمارات المستدامة الربحية للمالك (الهيئة) ..." غير أنه تبين عدم قيام شركة أملاك عند بدئها في مزاولة عملها في عام 2014 بالتعاون مع شركة أصول ما يثبت إشراك شركة أصول في وضع استراتيجة الاستثمار التي اعتمدها مجلس إدارة أملاك في ابريل 2016 للفترة 2016 - 2020، مما يخالف متطلبات البند سالف الذكر.

ولاحظ التقرير تدني نسبة العائد على عقارات الهيئة، حيث تراوحت ما بين 1.1 % و2.7 % خلال الفترة من 2012 حتى 2016 وذلك بعد استبعاد أرض مغمورة بمياه البحر تقع بمنطقة قلالي وتبلغ مساحتها الإجمالية حوالي 9 مليون متر مربع تملك منها الهيئة ما نسبته 75 % (أرض قلالي). ويرجع السبب الرئيسي لتدني نسب العائد على عقارات الهيئة إلى عدم استغلال 19 أرض، تمثل قيمتها السوقية نسبة 74 % من إجمالي القيمة السوقية لكافة الأراضي التي تديرها الشركة لصالح الهيئة باستثناء أرض قلالي، والبالغة 27 أرضًا.

كما لاحظ التقرير وجود قصور في إجراءات تأجير العقارات وتحديد قيمة الإيجار عند تجديد عقود الإيجارات مع نفس المستأجرين أو عند تأجيرها لمستأجرين جدد، فقد اتضح عدم وجود سياسة وإجراءات لدى الشركة تستند إليها في تحديد قيمة إيجار عقاراتها وذلك سواء عند تجديد العقود القائمة أو العقارات الجديدة التي تؤجر لأول مرة، حيث تتمثل الآلية المتبعة في أغلب الحالات في تجديد العقود بنفس القيمة الإيجارية السابقة، أما بالنسبة للمستأجرين الجدد فقد لوحظ قيام الشركة أحيانًا بإبرام عقود معهم بنفس القيمة الإيجارية للمستأجر السابق أو بمبلغ أقل.

وأكد التقرير أن عدم وجود سياسة وإجراءات لتحديد القيمة الإيجارية يجعل هذه عرضة للاجتهادات الشخصية ولا يضمن الحصول على أفضل العوائد.

كما لاحظ التقرير من خلال مراجعة عينة من العقود المجددة تلقائيًا أنه على الرغم من وجود بند يسمح للشركة بزيادة قيمة الإيجار بنسبة 10 %، إلا أن الشركة لم تسع إلى تفعيل ذلك البند بغرض زيادة قيمة الإيجار، الأمر الذي فوت على الشركة فرص تحقيق عوائد أفضل.

وكذلك قيام الشركة بتأجير بعض البنايات بالكامل على مستأجر واحد بشكل مباشر ولم تسع إلى طرحها في مزايدات للحصول على أكبر عائد منها.

وأيضًا قامت الشركة بمنح فترات سماح من الإيجارات لبعض المستأجرين دون وجود ضوابط وشروط تستند إليها في ذلك، حيث لم ينظم دليل إدارة العقارات عملية منح فترات سماح للمستأجرين، كتحديد نوع الأنشطة والوحدات العقارية المسموح منح مستأجريها فترات سماح وفترة السماح القصوى، مما يجعلها عرضة للاجتهادات الشخصية، وقد تبين قيام الشركة بمنح فترات سماح متفاوتة لبعض المستأجرين وعدم منح أية فترات سماح لمستأجرين آخرين، دون وجود مبررات موضوعية موثقة.

وقد رصد التقرير ارتفاع رصيد الإيجارات المستحقة من 1.83 مليون دينار كما في 31 ديسمبر 2013 إلى 2.19 مليون دينار كما في 31 أكتوبر 2016، أي بزيادة بنسبة 20 %، وتشكل متأخرات الإيجارات التي تجاوز عمرها ستة أشهر نسبة 65 % من إجمالي تلك الإيجارات.

كما أن ارتفاع رصيد الإيجارات المستحقة من سنة إلى أخرى ووصوله إلى 2.19 مليون دينار يعكس وجود ضعف وقصور في عمليات التحصيل، إذ توجد مبالغ مستحقة على مستأجرين تبلغ قيمتها حوالي 207 ألف دينار استلمت الشركة من الهيئة متابعتها منذ يناير 2014، دون أن يتوفر لديها المستندات الثبوتية اللازمة لمتابعتها، ولم تسع الشركة للحصول على تلك المستندات حتى تاريخ انتهاء أعمال الرقابة في نوفمبر 2016، وبالتالي لم تتخذ أية إجراءات لتحصيل تلك المتأخرات لقرابة ثلاث سنوات، مما قد يؤدي إلى سقوط الحق بالمطالبة بها لتقادمها وبالتالي خسارة تلك المستحقات.

كما رصد التقرير استمرار الهيئة ومن بعدها الشركة باحتساب إيجارات على بعض المستأجرين بالرغم من إخلائهم للعقارات بخطابات رسمية منذ سنوات وصلت إلى أكثر من ست سنوات، مما أدى إلى بقاء الوحدات التي كانوا يشغلونها شاغرة طوال هذه الفترة دون علم الشركة وتضخيم أرصدة الإيجارات المستحقة.

وقامت الشركة خلال شهري سبتمبر وأكتوبر 2016 بإلغاء إيجارات مستحقة على بعض المستأجرين بلغت قيمتها 51 ألف دينار، على اعتبار أنهم أخلوا العقارات المستأجرة عند انتهاء العقود المبرمة معهم دون أن يقدموا للشركة إشعارات إخلاء رسمية، الأمر الذي قد يترتب عليه إلغاء مبالغ دون وجه حق، خصوصًا وأن غالبية العقود التي تبرمها الهيئة تتجدد تلقائيًا في حال عدم استلام خطابات بعدم تجديد العقود أو إخلاء العقارات المستأجرة من المستأجرين.

ولاحظ التقرير عدم قيام الشركة باتخاذ أية إجراءات قانونية تجاه بعض المستأجرين المتخلفين عن سداد مبالغ الإيجارات المستحقة عليهم، وذلك خلافًا لمتطلبات البند (d) من القسم (3.2.4) من دليل إدارة العقارات الذي يقضي باتخاذ الإجراءات القانونية حيال المستأجرين غير الملتزمين بدفع المبالغ المستحقة عليهم بعد 6 أشهر من تاريخ إصدار الفاتورة، الأمر الذي ساهم في تراكم المستحقات عليهم.

كما رصد التقرير قيام البلديات بمعاملة مستأجري العقارات معاملة المالك، وبالتالي تحتسب عليهم رسوم تتراوح ما بين 2 و14 دينار (رسوم سكن المالك) بدلا من احتساب الرسوم على العقارات المؤجرة وقدرها 10 % من قيمة الإيجار، باستثناء مستأجري مجمع التأمينات حيث تحتسب عليهم البلدية رسوم العقارات المؤجرة.

وتقوم الشركة بإصدار فواتير شهرية لمستأجرين اثنين بنسبة 50 % و10 % على التوالي من مبلغ فاتورة الكهرباء والماء الشهرية لمجمع التأمينات دون وجود أساس تستند إليه في تحديد هذه النسب ومدى تناسبها مع الاستهلاك الفعلي لهذين المستأجرين، مما قد يؤدي إلى تحملهيما بمصاريف كهرباء تزيد أو تقل عن استهلاكهما الفعلي. أما بخصوص بقية المستأجرين فتقوم الشركة بتضمين عقودهم بمبالغ ثابتة تختلف من مستأجر إلى آخر ويتم دفعها مع الإيجار نظير استهلاك الكهرباء، دون أن يتوفر لدى الشركة الأسس التي تستند إليها في تحديد المبلغ، مما قد يؤدي إلى تحميل المستأجر بمصاريف كهرباء تزيد أو تقل عن استهلاكه الفعلي.

ووجد التقرير بعض المخالفات أيضًا ومنها أن الشركة لا تمسك سجلات تبين المصاريف الفعلية للكهرباء والماء والمصاريف الأخرى المرتبطة برسوم الخدمة التي تحصلها من مستأجري مجمع التأمينات، الأمر الذي يحول دون معرفة مدى كفاية المبالغ المحصلة من المستأجرين لتغطية المصاريف التي تتحملها الشركة نظير تلك الخدمات. وقد تبين للشركة بعد مقارنة المصاريف الفعلية مع المصاريف المحتسبة على المستأجرين لفترة سنة من 1 أكتوبر 2015 حتى 30 سبتمبر 2016 بناء على طلب مدققي الديوان، أن المصاريف الفعلية تزيد على المبالغ التي احتسبتها الشركة على المستأجرين مبلغ 95 ألف دينار.

ولاحظ التقرير أن العقود المبرمة مع مستأجري فلل رفاع فيوز على تحمل الشركة مصاريف الكهرباء والماء إلى حد معين وتحميل المستأجر ما يزيد عن ذلك، إلا أن الشركة لم تقم بمتابعة استهلاك المستاجرين مما أدى إلى عدم مطالبة بعضهم بمصروفات الكهرباء والماء التي تجاوزت الحد المتفق عليه.

واتضح في التقرير عدم التزام الشركة باستلام شيكات مؤجلة الدفع من بعض المستأجرين عند إبرام العقود معهم أو عند تجديدها وذلك خلافًا لمتطلبات دليل إدارة العقارات الذي يستلزم تحصيل شيكات مؤجلة الدفع تغطي فترة التأجير عند توقيع العقود مع مستأجري الوحدات التجارية وغير التجارية.